让人们掏钱买公寓前提是什么？信心、制度加升值

上个月，新西兰北岛最大城市奥克兰平均房价突破100万新西兰元大关，对于这一消息，有人欢喜有人忧。喜是因为：如果你在2011年就花5.3 万新西兰币首付，贷款90%买下房产，今天你就可以坐享48.6 万的免税资本收益；忧则是因为：对于首次买房的年轻人来说，买房成家成为一大难题。

　　天维网 9月23日 综合消息 上个月，新西兰北岛最大城市奥克兰平均房价突破100万新西兰元大关，对于这一消息，有人欢喜有人忧。喜是因为：如果你在2011年就花5.3 万新西兰币首付，贷款90%买下房产，今天你就可以坐享48.6 万的免税资本收益；忧则是因为：对于首次买房的年轻人来说，买房成家成为一大难题。

　　2008年新政府上台以来，奥克兰人口增加16.35 万，而现有房屋缺口为4万栋。为了缓解住房问题，奥克兰议会通过了《统一和政府规划案》（the Unitary and Governmental plans），使得奥克兰中心商务区及周边更多区域可大量增建公寓楼。如果没有重大法律问题，本周末该规划案就将开始生效。若实施顺利，理论上奥克兰将迎来史上最大公寓及联排别墅建设潮。

　　新西兰首相约翰·基也鼓励首次买房者及其他买房者购买公寓，因为相较于独栋来说，公寓的价格更为便宜——起码表象如此。

　　但是，民间的气氛可没有这么轻松。鉴于漏水公寓房造成的遗留问题、物业管理问题以及物业费中附加的大量维修保险开销，投资者们一向对投资公寓持谨慎态度。近年来，投资者对部分地区的“香肠公寓”（sausage flats,规划紧凑的长方形公寓）以及大部分地区的简易房的需求都急剧上升，这也表明：他们对复合式建筑群内的公寓房和联排别墅缺少信心。

　　投资者们清楚，投资收益来源于地价上涨。而公寓房的问题在于，没有足够的升值空间来创造免税资本收益。

　　今年5月份，一批专攻房屋及物业管理的律师提出了一系列立法建议及改变方案，希望借此从长远上提高投资者及买房者对公寓房的信心。与此同时，由奥克兰地区法律协会、业主和买家协会以及克罗科和新西兰房地产协会构成的房屋产权工作组（the Unit Titles Working Group）向新西兰建设和住房部长Nick Smith提出建议，希望借此为置业者提供更为明晰的信息，对物业进行更为严格的规范同时还提出了一个新的纠纷处理机制。

　　本月，Nick Smith称，他正在慎重考虑修改公寓建设计划。他同时承认道，政府做出决定前没有考虑到更为复杂的局面。

　　对于置业者来说，麻烦不仅如此。业主和买家协会的行政长官罗杰·勒维（Roger Levie）称，签名买房之前，买主只能得到关于房屋的一点点信息，对于维修物业规划或经济管理不甚了解。许多物业维修计划预算过低或投入很少，以便降低花费，吸引买主和投资者，但这也意味着，将来房子的维修需要投入大笔金钱。

　　勒维提议买主在签名购房之前应有权知道房屋的全部维修计划和物业管理细节。他解释道，如果买房两三年后，房主发现需要再花几十万元维修房屋，就会大量招致法律诉讼事件。这种事情有过先例，对人们的生活产生了极坏的影响。

　　除了上述建议，房屋产权工作组还提议史密斯考虑引进澳大利亚昆士兰州（Queensland）的检察院纠纷处理系统。在现有系统内，申诉会最终递交区法院或最高法院，对于经济能力有限的首次买房者来说，这种解决方案不仅昂贵，而且令人畏惧。

　　新西兰传统房屋面对攀升的房价和拥挤的城市，增建公寓房或是一个不错的解答方案，但政府在实施过程中也要格外谨慎，毕竟房屋大事，关系到几代人的生活。