【天维网综合报道】最近，OneRoof及其数据合作伙伴Valocity对新西兰海滨度假屋（Bach）市场进行的分析发现，在第一次疫情封锁后的几个月里，沿海地区的第二套住房购买量激增，自2020年6月以来，新西兰人在海边房产上总计花费了140亿纽币。

Bayleys的洞察力负责人Chris Farhi表示，新西兰人对海滩的态度也发生了变化，最近许多买家将海滨别墅视为他们的永久居所。“远程工作的兴起意味着一些专业人士很少在办公室工作，因此他们有机会长期居住在喜欢的地方。这有可能影响市场定价动态，因为一些买家将能够将房产作为他们的主要住所而不是第二住所来定价。”

如果你想购买一栋属于自己的新西兰海滨度假屋，需要注意哪些方面呢？

Oneroof发布了一份在新西兰购买海景房的攻略，供大家参考。

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1. 管理预算：扩大找房范围

豪华海滨度假屋的售价可超过1000万纽币，但对于那些寻找更实惠的房子的人来说，可以将房屋地点的距离范围扩大一些。 

比如说，怀卡托西海岸的Kawhia距离Raglan以南一小时车程，但沿海地区的平均房价为 620,000纽币，仅为Raglan平均房价的一半。 

再往南，在Mangakino，在陶波的Maraetai湖边缘，翻新的Bach的价格最低只要40万纽币左右，未翻新的房产价格甚至更低。

南岛居民可以以低至50,000纽币的价格购买西海岸的部分海滨房屋。 

2. 筹措资金：首付低至20%

筹措资金买房通常是最困难的一步，但好消息是度假屋只需支付20%的首付即可购买，即使买家计划每年将房屋出租一小段时间。抵押贷款经纪人Rupert Gough说：“根据LVR规则，你最高可以借到房价80%的贷款。所有银行政策似乎一致认为海滨度假屋‘必须获得最低限度的租金收入’。”

根据LVR规则，用于短期或长期出租用途的买家需要40%的首付，除非购买全新房产时只需要20%。

如果投资者想短期出租，他们就无法将潜在收入与抵押贷款还款相提并论，并且必须向贷方证明自己有能力支付全部抵押贷款。这是因为银行把短期租金收入视为与自雇收入一样，需要两年的账目来证明，而买家在购买时却没有。“除非有长期租户，否则你无法真正提前证明这一点，”Gough说。

他敦促买家提前与贷方联系，并如实说明情况。买家在购买任何房屋时都会签署声明，因此假装不会将所购房屋出租或虚假承诺将出租给长期租户可能会导致麻烦. 

Gough说，不过，大多数银行允许买家在买房一段时间后将长租转为短租。“这与两年后换工作并减薪一样。你不需要告诉银行。” 

3. 收益最大化：如何招租

在圣诞节、新年和长周末期间，短期租赁市场上的Bach很容易出租。但为了获得更好的回报，业主需要进行一些认真的营销，以保持满客并最大限度地提高租金。

冬季长租、夏季短租的日子已经一去不复返了。住宅租赁法 (1986) 让房东很难强制冬季租户在暑期离开，除非业主需要搬回来住。 

寻找长期租户并不困难。Farhi指出，在大多数度假胜地，Bach长期租赁的空置率非常低。“这主要是因为许多房东选择了Airbnb等短期住宿服务，而不是作为永久租赁提供。例如，Whitianga目前有六套房屋出租，但Airbnb上却有几百个选择。”不过，Airbnb或Bachcare之类的平台也有进驻的门槛。 

还有一个让业主头疼的问题是，当租户造成房屋损坏或举办派对时，中介并不能解决问题。 

4. 合法纳税

在新西兰，出租Bach的收入是需要全额纳税的，具体可以咨询专业会计师。

适用于度假屋的最常见税收规则是税务局的混合用途资产规则，其中既有商业用途，也有私人用途。该规定允许业主扣除清洁费等直接成本，但仅根据营业天数分摊花销和保险等其他费用。

与其他出租物业一样，抵押贷款利息抵扣正在逐步取消，但新建房屋除外。与无论是否新建，“Ring fencing”（ 围栏政策）都适用，意味着如果房产出现损毁，也不能从业主的其他收入中扣除。它只能抵消未来的租金收入，这需要出租的物业盈利。

有时，出租度假屋需要注册GST，任何购买此类度假屋的人都需要寻求专业的税务建议。任何希望通过出租Bach每年赚取超过60,000纽币的人也是如此。

5. 购买房屋保险

专业保险公司Initio的首席执行官Rene Swindley表示，为Bach投保，尤其是那些短租度假屋，保费可能比普通的自住房更高。

“这是因为与无人入住相关的风险增加以及客人可能造成的损害。 一些Bach保险的保费也更高，因为如果房屋受损无法居住，保险会为租金收入损失提供保障。” 

此外，全球变暖也是Bach所有者关注的话题。随着海平面上升，一些沿海房屋可能会被淹没。具有讽刺意味的是，最昂贵的度假屋往往面临最大的风险，因为它们离海很近。

正因为如此，保险公司正在转向基于风险的保险定价模型，因为更靠近海岸线、湖泊和水道的度假屋比其他财产受损的风险更大。