【天维网Alan Wei原创报道】2022年8月，CoreLogic发布了双年度住房负担能力报告。报告显示，在目前房价下跌、工资上涨的社会背景下，新西兰人的住房负担能力正在逐渐提高。

报告分析称，衡量人们住房负担能力的四个标准分别为：

1.家庭年收入的比率指标。

2.家庭年收入与还贷额之间的比率。

3.存够20%首付款需要的年数。

4.家庭年收入与房租支出的比率。

接下来，CoreLogic对上述四个指标进行了逐一分析。

家庭年收入与房价比率略微下降

举例来说，假设一个家庭的年收入为10万纽币，房价为50万纽币，那么家庭年收入与房价比率指标就是50万除以10万等于5.0。

如果一个家庭的年收入为10万纽币，房价为100万纽币，那么家庭年收入与房价比率指标就是10。

显而易见，该指标越低，也就代表着，新西兰人的整体住房负担能力越强。

如上图所示，目前在新西兰全国，该指标处于历史较高水平。且自2016年起，该指标一直高于长期平均值。而在2年前的2020年，该指标基本与2016年时相似。

报告显示，2022年第二季度，在新西兰境内，该指标为8.5。而在上一季度时，该指标为8.9。

对此，CoreLogic首席房产经济学家Kelvin Davidson表示，在过去几个月里，该指标上升了40个基点。这就可以说明，新西兰整体住房负担能力有所提升。

惊人！平均每个家庭要花53%的年收入来支付房贷

家庭年收入与还贷额比率是指，举例来说，假设一新西兰家庭的年收入为10万纽币，那么按照一栋50万纽币的房子的总价80%的房贷额来计算，该家庭就需要还贷40万纽币。而如果在上述条件下，假设房贷利率为4.5%，那么此家庭每年需要还贷26665纽币，即家庭总收入的26.7%。

报告显示，如果按照目前的全国平均房价、平均家庭年收入和平均房贷利率计算，那么该比率高达惊人的53%，远远超过了37%的长期平均值。而造成这一数字如此之高的原因之一，就是房贷利率的不断升高。

那么，天维网记者给各位读者算一算，房贷利率对这一数字有多大影响。

以报告中显示，家庭年收入与房价比率8.5的基数来计算，那么截至2022年8月份，新西兰家庭年收入约为116375纽币。

除此之外，天维网记者还从QV官方网站了解到，截至2022年7月，新西兰房产均价为989790纽币。那么80%的房贷额便是791832纽币。

据了解，目前新西兰最大商业银行ANZ的浮动房贷利率为6.84%。按照30年的还款期限，那么每周需要还贷1195纽币，每年需要还贷62196纽币。

按照上述数据，天维网记者计算出的家庭年收入的还贷比，与CoreLogic报告中的计算结果相同，均为53%。

而如果假设房贷利率变为3.5%，且上述其他数据不变的情况来计算，那么天维网记者算出的结果则为36.6%。

家庭年收入的还贷比率从53%降至36.6%，两者之间相差16.4%，而这仅是因为房贷利率降低了3.34%。

由此可见，房贷利率对于家庭年收入的还贷比的确有着非常大的影响。

仅存首付都需要11年

报告显示，如果按照一新西兰家庭每年可以存款其家庭年收入的15%，那么按照目前的家庭年均收入和房价来计算，其存够总房价20%的购房首付款需要11.4年。

如报告中的图表所示，2022年第一季度，该数字为11.8年，为历史最高水平。且自2016年起至今，该数字一直高于长期平均值。

同时，以上图表还显示，2020年年底至2022年3月，该数字可谓是“急速飙升”。不到两年时间，就从8.5年飙升至11.8年。

Davidson对此评价称：“尽管该数字呈现出的结果依然不佳，但不得不承认的是，新西兰人的住房负担能力正在逐渐增强。”

家庭收入的22%都用来付房租了

报告显示，平均而言，目前新西兰家庭年收入与房租支出比为22%。这也就意味着，假设一新西兰家庭的年收入为10万纽币，那么其房租支出就是10万纽币的22%，也就是22000纽币。

据悉，22%这一数字与2022年第一季度持平。

不过，Davidson表示，这一数字很有可能在未来几个季度下降。因为近期新西兰人口一直处于净流出状态，进而或许会使社会整体住房需求量减少，然后使租房成本下降，最终使这一数字下降。

奥克兰的各项指标更差

众所周知，奥克兰是新西兰最大且是华人人口最多的城市。但与新西兰全国均值相比，奥克兰的大部分上述指标则更为不佳。

全国指标图表。

奥克兰的房价与家庭年收入比率指标、家庭年收入与还贷额比率、存够20%首付年数和家庭年收入与房租支出比，分别为9.7、60%、13年和20%。而全国均值分别为8.5、53%、11.4年和22%。

由此可以得出结论，相较于全国，奥克兰的四项指标或标准中的三项都处于较差水平。其中，奥克兰唯一一项较好的指标或标准是，家庭年收入与房租比率。该比率在奥克兰是20%，而全国平均值为22%。

综上所述，CoreLogic的报告显示，其认为相较2022年上一季度，目前新西兰的整体住房负担能力略有提高。不过，虽然相较于之前，上述指标“略胜一筹”，但其表现出的整体住房负担能力提高幅度仍然太小。不仅如此，Davidson还认为，就算房价继续下跌10%到15%，社会整体住房负担能力依旧较差。且如果新西兰政府或民众真正想要使住房负担能力提高到一个较好的水平，那么想办法提高薪资水平才是“重中之重”。