皇后街的启示：“新西兰第一街”应该是什么样子？

　　前不久媒体纷纷批评新西兰的第一街——奥克兰皇后街“档次太低”，说皇后街发展到现在，却聚集了一大批零零散散像“鞋盒子（shoebox）”一样不起眼的小店，销售商品档次低、品种重复，国际大品牌太少——这一切，

　　普通业主无理由挑选“高档租客”

　　“他们说，CBD到处‘蔓延’，如果市议会认为，搭个台子就有戏唱，那可不一定。”Heart of the City（奥克兰市中心商业协会的称呼）的Alex Swney说，“每个地方还是要根据自己的情况，把优势做到最强。”

　　最不关心皇后街面貌的，就是皇后街的业主们——有人指责这些业主，只顾收租，不管是卖什么的。

　　可是，这也没有错啊。

　　还有人认为，要振兴High St要靠奥克兰市议会，因为他们是这条路的大地主，拥有Victoria St carpark和Ellen Melville Hall这些物业，可以进行零售业统一规划和装修改造。

　　但这是否意味着业主——包括市议会在内——挑选“高档租客”是应该的呢？或者说，奥克兰市议会对于市中心的构想，和市场的实际运作之间，存在一定距离。

　　Heart of the City的Alex Swney也同意，奥克兰市议会应该为High St的振兴做点事情。他似乎不愿意看到馅饼店开到了这里。

　　他还认为，市议会应该更好解决停车问题，为人们在CBD购物创造条件。

　　时代发展，现在网络购物已经很方便，奥克兰的零售市场和人口均没有显著变化，因此，对市中心重新开发，也要很谨慎。

　　根据奥克兰市的规划，下一步开发重点仍然是靠近水岸的地区。

　　期盼一个档次齐全的皇后街

　　如果Britomart定位为高档市场，High St则尽量保留它的小资情调，那么皇后街最后应该如何定位呢？

　　首先，一个统一的看法是，皇后街上卖的东西，应该和奥克兰其他地区商场的商品有所区别，不然如何吸引本地人呢？

　　在过去，有不少人提议将Queen St改成步行街。但商家以反对意见居多，理由很简单——要改步行街，首先要建立更先进的公交铁路系统，否则，人流会更少。市议会的建设蓝图中，希望将奥克兰CBD建成一个能反映四方人士杂处的太平洋地区的“四海一家”特色都市，要反映出文化和种族的多样性。

　　新西兰的高端消费者，现在仍然要飞到悉尼或者墨尔本，去购买像Armani、Prada和Chanel这样的品牌。

　　市场分析人士称，缺乏合适的地点，以及国际经营环境的影响，是这些品牌推迟登陆达新西兰的原因。

　　但如果皇后街太高端了，也会伤到本国消费者。皇后街需要的是多种档次的混合——不但和郊区的商场有所区别，同时也要有更丰富的品牌线和娱乐活动。

　　上个月高调批评市中心商业规划的市议会商业顾问Cameron Brewer在压力之下，口锋有所减弱，他现在同意，市议会也控制不了小型商户的入驻和皇后街销售的货品特点，但他说，市议会可以通过新的开发规划，起到导向作用。

　　“比如，如果我们要创造世界级的都市，我们需要世界级的建筑环境。”

　　每一个世界级的零售业中心，都少不了世界级的商业建筑和交通规划，其次是舒适而选择面丰富的购物环境。

　　Cameron Brewer说，市议会在未来10年，还会在CBD地区投入几亿元，但现在零售业的战略还是缺失的。“如果市议会不断签署那些档次不高的开发项目，我们只会吸引档次不高的零售商。”

　　“空话已经说得太多。”他说，“我们必须在CBD创造一个能吸引高端商家回来的商业环境。”

　　市议会城市规划设计师Ludo Campbell-Reid接受外界的批评，“每个人都需要进步，零售商、商业协会、业主还有我们自己。”

　　他认为，奥克兰的零售业可能已经过饱和，现在不是以多取胜的时代，而是“更少，但更高质量”的时候。“我们需要向前看，看谁是皇后街合适的租客，谁不是。”

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