皇后街的启示：“新西兰第一街”应该是什么样子？

　　前不久媒体纷纷批评新西兰的第一街——奥克兰皇后街“档次太低”，说皇后街发展到现在，却聚集了一大批零零散散像“鞋盒子（shoebox）”一样不起眼的小店，销售商品档次低、品种重复，国际大品牌太少——这一切，

　　前不久媒体纷纷批评新西兰的第一街——奥克兰皇后街“档次太低”，说皇后街发展到现在，却聚集了一大批零零散散像“鞋盒子（shoebox）”一样不起眼的小店，销售商品档次低、品种重复，国际大品牌太少（简直是垃圾！ Queen St“鞋盒”商铺引商会主席不满）——这一切，都对不起“新西兰第一街”的名号。近日，再有媒体对皇后街不够高档原因进行进一步的分析。

　　的确，皇后街的面貌是“顽固的”，就算移民来新西兰十年以上的华人，恐怕也说不上来近十年来这里有什么大变化；但另一方面，奥克兰市政府在市中心花了不少纳税人的钱，包括皇后街街道地砖、街边照明等，都经过了重整。无奈，市中心的零售业不给力，才有了今天的话题。

图片来源：Gill, Tuấn

　　High St 的衰落是商业的倒退

　　在CBD商圈，有两个趋势已经引起商界高层的警惕：一是High St的原先的高档时装店，纷纷往Britomart撤退，二是在那些不太热门的商铺里，例如Atrium-on-Elliott和Mid-City，越来越多的“鞋盒子”小店出现了。

　　商界高层认为，这是一个错误的趋势。

　　High St是在80-90年代和Ponsonby及Parnell一起发展起来的，可以说各自成为一个小的时尚中心。

　　进入2012年，从High St搬迁到Britomart的品牌，又增加了Zambesi、World和Kate Sylvester这几种。

　　没来得及搬迁就死在这里的，包括一些熟悉的品牌，这更加重了一种担心——High St的没落还有底吗？

　　最近从这里搬到Britomart的，是男装定制品牌RJB，RJB原来是Metropolis complex里一个非常重要的租客。穿过马路，Paris Texas store的商铺还有空位，在Freyberg Place另一边，Chancery complex也同样招不满长期租客。

　　在High St的另一头，Denise L'Estrange-Corbet是在今年2月搬离的，到现在原先所在的位置还是没有租客。

　　Denise L'Estrange-Corbet是隶属World的品牌，World是Denise L'Estrange-Corbet和Francis Hooper二人于1989年奥克兰创立的时尚品牌，是新西兰时装界的四大品牌之一，其他包括Karen Walker、Nom*D、Zambesi均已在国际时尚圈里小有名气。

　　有商家认为，High St的问题之一是，业主们要价高且缺乏灵活性。地租高，新的客人不来，同时缺乏灵活性让处在不景气时段的商家也很无奈。1982年就入驻High St的Workshop商店的Chris Cherry就说，一些业主并没有意识到长期租客的优点，租客觉得划不来，就跑到别的地方，“现在的Britomart现象就是一个例证。”

　　回到主街上，在皇后街的Mid-City里，都是大家熟悉的那些鞋盒子商店，Mid-City在做商铺之前曾经是电影院，不过目前看来，更像是一个专门针对海外留学生的市场。

　　到了皇后街下段，甚至连特色也说不上了，成了一个混合体——礼品店、外汇兑换处、快餐店、眼镜店、银行，而那些服装店的服装，大部分都是市郊的mall里也可以找到的品牌。

　　不多的几个高档品牌包括Louis Vuitton（56 Queen Street）和Gucci（48 Queen Street），这两个品牌店的邻居是珠宝店Michael Hill和电子商品的商店Parallel Imported。

　　Britomart重开发的启示

　　奥克兰也有一个国家化大都市的梦，但目前CBD地区的零售商业要和悉尼、墨尔本、伦敦以及巴黎相比，还差了一大截。也许对一个140万人口且工资水平不高的城市，梦想有些奢求了。

　　但是在Britomart，这里的开发商——Cooper and Co地产公司——在重新开发的过程中，留给奥克兰人一些启示：他们将一个没落的Britomart重新开发成为一个集时尚、餐饮于一体的新的商业点，去年这里一个停车场和一个健身房的开业，也为Britomart的零售业者带来了更多的人流。

　　除了刚才说的World，Zambesi，Kate Sylvester这些High St的先驱们，已经纷纷搬迁到Britomart，M.A.C、Jo Malone和Ted Baker也都入驻，加上这两年本地时尚界的当红炸子鸡Trelise Cooper，也在这里开设了概念店，代课泊车业务更增加了顾客的方便。

　　Britomart的最大卖点，在于其“单一业主”的特点。Britomart的业主和奥克兰市议会签署的是150年的租约，因此，他们相对于皇后街或者High St，可以从整体上控制入驻商家的特色和比例。

　　市场甚至传言说，为了吸引特定租客，Britomart会私下给出优惠给这些商家，吸引他们搬过来。

　　也许出于商业考量，Britomart对此予以否认，租约部负责人说，“每笔租约都是按照公平的市场价格定的。”　但我们都不要忘记——奥克兰才一百多万人口，Britomart的成功马上让周围其他地段的商家很紧张。

　　在另一边，Wynyard Quarter也是市政府规划重开发的，一些零售业者和餐饮业者抱怨，市议会推动的项目太多了，而人们的财力有限，在那里花得多了，这里就少了。

　　市政府“24-hour international city”的目标，到底能否和奥克兰的购买力匹配呢？

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