年回报率超过20%？！这种类型的房屋会成为投资新宠吗？

提到回报率高的房产，你会想起什么样的房？

大地破房？

小地新房？

土地银行？

然而，上周的市场反馈可能让你大跌眼镜！

上周四Ray White City Apartments拍卖会上一套位于2 Dockside Lane的漏水租赁产权（Lease hold）的公寓成为了拍卖会上的亮点。

根据其在Ray White网站上的宣传资料，这套公寓室内面积约61平米，拥有两间卧室、两间浴室、一个阳台和一个车位。

根据2017年奥克兰市政府的估价，这套房产最新的估值为65万纽币（基于永久产权），不过该房产并非永久产权，所以实际成交的价格远低于政府估价。

根据房产中介的资料，该房产需要进行维修工作，预计房产业主需要支付5万纽币用于解决漏水和其他需要修复的结构性问题。

根据其地址，房产位于9分的Parnell School校区、8分的Western Springs College校区。

目前该房产的租金为每周680纽币，换算下来每年的租金总收入将会达到35360纽币。

在5月16日的拍卖会上，房产最终的成交价为15.2万纽币。

在支付5万纽币的维修费用之前，该房产的购买成本至相当于15.2万纽币，对比的租金回报高达3.536万纽币。租金收益率高达23.3%！

如果算上5万纽币的维修费用，购房成本增加值20.2万纽币，租金收益率下降至17.5%。

房哥仔细查看了房产所有其他需要支付的费用详情，房产地税每年为1768.83纽币，物业管理费（Body Corp）为5132.91纽币，土地租金为8893.09纽币。基本上每年的固定开支在大约1.6万纽币左右。

总体租金减去固定支出，房产一年大约带来19565.17纽币的净回报，对比房产总体购买支出的20.2万纽币，净租金回报率达到了9.7%。

根据奥克兰最大的房产中介Barfoot的数据，目前奥克兰三房平均的租金回报率仅为3.26%。而这一回报率还不是净回报率。

虽然目前看来漏水的Lease Hold公寓租金回报率非常喜人，该房产的前几任屋主并没有受益太多。

该房产建于2006年，根据QV.co.nz查询到的资料，当年的成交价高达53.5万纽币。

要知道，这个价格当年几乎是可以购买北岸双校网的独栋别墅。

到了2010年，受到国际金融危机（GFC）的影响，没有土地产权的lease hold特别不受市场的待见，在2010年转售的时候价格跌至22.5万纽币。

到了2014年，前前任屋主再次转售的时候，售价跌至21.99万纽币。要知道，当时这套房还没有被发现需要进行维修。

而本次房产再次销售，也就是上一次成交的五年后，房屋出现了质量问题，需要维修，成交价更是进一步下跌，最后的成交价只有15.2万纽币。

13年时间这套房屋的价格下跌了71.6%

实际上，这栋楼里还有比这套房租金回报率更高的成交案例：

13.8万纽币

12.5万纽币

11万纽币

实际上，目前奥克兰市区许多永久产权的公寓也有着不错的出租回报率。

比如说去年10月份成交的这套位于430 Queen St的房产。

这套两室一厅的成交价仅为34万纽币，根据房产中介官网的介绍资料，该房产周租为490纽币。

一年下来租金为25480纽币，该房产每年地税为1303.92纽币，物业费Body Corp每年约为4000纽币，物业费中包括了保险费用，一年房产开支按照 5480纽币来计算，每年的租金净回报也达到了2万纽币。

对比34万纽币的购买价格，租金净回报率达到了5.88%。

远超奥克兰平均水平，也远超新西兰目前的房贷利率。

更关键的是，上周Westpac的Third Party Banking部门群发邮件通知贷款中介 为了避嫌，这里就不放邮件截图了，公寓房产的贷款门槛从过去的50平米调整为40平米。而此前门槛为40平米的只有ASB银行。

而这样的两室一厅刚好达到了40平米的门槛。

这篇文章并不是为了给漏水的lease hold公寓房洗白白，因为2006年五十多万纽币投资什么类型房产的回报率都比投资lease hold公寓要高。

但是当价格足够低，或者说现金流回报率足够高。一些本来的缺点也就不是问题了。

如果你很了解投资圈里的“价值投资”这一概念，你应该知道格雷厄姆（Ben Graham）提倡的价值投资核心概念就是：

把法拉利拆成零件来称斤卖两。

这一套政府估价高达65万纽币的房产就是活生生的例子，成交价差不多打了2折，就像是股票市场里不受人待见烟蒂股。

对于只关心现金流收益率的房产投资者来说，抛弃资本收益，其实奥克兰存在许多合适的房产。