新西兰房产投资人的好日子要来了？这次是真的！

最近一个多月新西兰的经济学家纷纷改口，曾经不被众人看好的新西兰房价如今又成为了香饽饽。

ASB银行首席经济学家Nick Tuffley认为低利率和人口增长最终将推升房价，“到明年中全国房价增幅可看到6%”。

Westpac银行的经济学家团队认为，抵押贷款利率下降带来的影响超过房地产市场的负面消息，未来一年新西兰房价将上涨7%。

ANZ银行的经济学家们表示，可以确定的是受到超低利率驱动，新西兰房市或将再次起飞。

BNZ银行的首席经济学家Tony Alexander的预测偏保守，但是他认为在低利率的推动下，近期的房产销量见涨，未来一年新西兰房产成交量可能会好于预期。

除了经济学家的预期发生了变化，还有更多好消息。

在2017年大选的时候，新西兰工党表示将每年的移民数量削减2至3万人，优先党则把目标定在消减1万人。

根据新西兰统计局今天公开的数据，截止到今年7月份的年度里新西兰新增净移民人数为52722人，相比去年同期增加了8%。

是房哥的数学不好了吗？

从2017年9月，工优绿三党组成联合政府之后，新西兰的净移民数曾经出现过显著的下降。

不过，在去年年中，净移民数再一次开始增长。

目前年度净移民数仅比国家党执政最后一个月低了5000人左右。

一般来说，经济学者普遍认为移民净流入人数的增加，是拉动房地产市场、内需和消费的“变量”。

目前新西兰有60%的新增移民都选择落户奥克兰。

移民的持续增长，对新西兰特别是奥克兰的房地产市场带来供求短缺的压力。因为移民人数带来的人口增长可能推高住房市场的需求，特别是奥克兰住房市场。

除了上面这些，最关键的就是房贷利率了。

最近二十年的历史数据显示，房贷利率走低的时候，通常伴随着房价的走高。

ANZ银行的经济学家预测，新西兰央行将在今年11月，明年2月和5月三次下调OCR各25个基点。到明年5月，新西兰的OCR可能会低至0.25%。

对于这一预测，ANZ银行的首席经济学家Sharon Zollner给出了七大原因。

实际上，房哥在对比了新西兰央行公布的房贷数据后发现，2019年7月新增房贷59.1亿纽币，相比2018年同期的55.23亿纽币和2017年同期的48.2亿纽币出现了较大幅度的增长。

如果把每个月份的年度数据统计出来，趋势变得更加明显。

在2017年12月触底之后，新增房贷总量的增加趋势已经变得非常明显。

更显眼的首次购房者的贷款数据，在经历了2017年短暂的放缓之后，已经连续两年增长了。

新增的房贷都用去买了什么呢？

房产成交的数据正在证实经济学家的预测：

房市出现增长的迹象了！

REINZ此前公布的7月份的统计数据显示，7月份全国房屋销售数量，比去年同期增长了3.7％，达到了6118套。这是三年以来单月房地产销售数量最多的一个7月。

同时，房价也有所提升，与去年同期相比，全国的房屋中间价也上涨了4.5%，达到57.5万元。

在奥克兰，上个月住房销售尤其活跃，房屋销售量比去年同期增长了6.6％，总量达到1894套。

REINZ的CEO，房哥的老朋友Bindi Norwell表示，“这是8个月以来，我们第一次看到全国各地出售的房产数量比去年同期增加了，这显示了我们正在开始看到一些早期的增长迹象。”

Bindi Norwell表示，“随着八月份OCR下调了50个基点，）未来我们预计会看到更多的房地产市场增长的迹象，特别是当天气变暖的时候，我们往往会看到更多的市场活动。”

随着政府放弃Kiwibuild的房屋建筑目标，可以预见未来10年新西兰不会凭空出现工党承诺的10万套新增房产。

Jarrod Kerr

Kiwibank银行的首席经济学家Jarrod Kerr表示，目前新西兰现在住宅缺口13万套，和去年同期相比又多了3万套。

Jarrod Kerr表示，住宅建设批准数量已达到数十年来的最高水平，但仍不足以满足需求。“如果继续这样下去，明年这个时候，短缺将增至15万套。”

在住宅数量无法跟上人口增长的大背景下，持续供不应求导致的结果还需要强调吗？

接受房哥调查的30名房产从业者中（房屋销售中介，房屋管理中介，贷款经纪人等），有16人认为奥克兰房价即将复苏，在未来一年内将会出现明显上涨；有9人认为现在就说奥克兰房市复苏还为时尚早，未来一年房价基本持平或小幅下跌。还有5人认为还需要进一步观察市场数据。

这数据相比今年4月房哥第一次调查的结果出现了巨大的改变。当时认为未来一年奥克兰房价将会出现明显上涨的业内人士只有7人，21人认为未来一年房价将基本持平或小幅下跌，2人认为需要更多数据才能判断房价走势。

明天REINZ就会公布新西兰八月份的房价和成交数据，或许就可以部分验证我们的观点。