【天维维度 Elton原创】

上周政府启动了3月房产税收新规定的执行细节咨询进程，随之发布的是IRD拟议中的执行细则。这个细则内容多达14章节143页，远远超过之前发布明线规则时候的文件数量，透露出这个政策影响之大，我们就来挖一下这个细则的一些内容。

3月新政主要就是把原来的明线规则从5年变为10年和投资房贷款利息不能在税前扣除。投资房贷款利息不能作为成本来减少税前纯利了，这会让出租收益的税收加重。这个是争议最大的也对市场影响最大政策，但这个政策是分段执行的，具体来说，会分为4段来执行。

引起我留意的一个细节在第五章节，我曾经提及过不能税前列支的房贷利息支出如果可以在出售时对总持有利润进行税前抵扣的话，那么等于是利息可以税前扣除。举个例子，Elton买了个出租房比如80万，贷款利息每月还2000，租金每月收2000, 3年后一些原因要出售，卖了100万，因为3年落在明线规则里需要缴税。那么这个例子里，原来的出租部分利息和租金相抵，税收每月是0，出售收益20万需要缴税。按新的规定，可能是每月2000要缴税，利息每月2000不能每月抵扣，但可能作为成本在出售时抵扣，那么出售收益就变为20万减去36个月利息7.2万剩下12.8万进行缴税。也就是平时缴税，最后却少交。这样和原来对比，可能是差不了多少，也保不准会更节省。

IRD的文件中，对这部分进行了很详细的讨论，有3种可供公众咨询期间讨论的选择。第一种选择是完全不能税前列支进行抵扣，第二种选择是允许出售时税前列支成本抵扣，这就是按照我前面的例子，而且可以允许应税利润为负从而抵扣别的应税收入。第三种选择是允许出售时税前列支成本抵扣，但只能抵扣到本房屋应税纯利是零为止，其他还有一个反套利配套政策针对2/3的选择。

 好消息是部分物业可以豁免

* 新西兰境外的土地

* 员工宿舍

* 农田

* 医院、疗养院、疗养院和收容所等护理设施

* 商业住宿，如酒店、汽车旅馆和寄宿公寓

* 退休公寓和疗养院之类； 

*主要自住房屋 

这里引起我关注的是自住房屋，自住房屋的贷款利息一向不能在个人所得税前扣除。但这里的豁免是指那些用自住房屋来盈利的，比如有人把有5个房间的自住房出租2个或者做Airbnb短租之类的。这些以前都是可以把等比例的房贷利息作为成本在税前扣除的，这部分将不受影响。那么使用和主房相同地址的Granny Flat之类的也应该是可以税前列支房贷利息。

第四章中对于公司持有的投资住房的贷款利息支出是否在税前列支的讨论也比较有意思，毕竟公司可以用本房产以外的多种资产质押获得贷款，比如公司名义同时持有商业物业和住宅物业，贷款可能是商业物业抵押来购买住宅物业收取租金之类。IRD建议是沿用长期做法，就是追踪每一笔贷款的流向，而对于无法追踪的贷款利息支出，IRD提供了2个解决思路。1种是对于公司贷款持有的资产其中的投资房产部分和非投资房产部分进行等比例分解来决定多少可以税前列支成本，第2种是按先后，把3月27日前的贷款首先尽量地认为是公司持有的商业物业贷款从而允许税前列支。这里好像是有一定的操作机会，这是个咨询文件，意思是你可以建议税局未来用方式1还是2。看起来似乎政府愿意留下一定的空间。

第7、8章中，对于新建房屋有了更加详细的规定。因为新建房屋可以豁免新的税务规则，所以引起很多关注。

以下房屋可被视为新建：

* 在空地上新增的住宅，

* 一个新的住宅被添加到一个房产中，无论是独立Title还是附属Title的

* 一个住宅（或多个住宅）取代现有住宅，

* 翻新现有住宅以建造两个或更多住宅，

* 由商业楼宇改建而成的住宅，例如办公楼改建为公寓。

另外，IRD建议是新建住房在获得CCC后12个月内都被认为是新建住房，新建住房适用于以前的5年明线规则，贷款利息也能作为成本在税前列支。至于豁免的时间到底是10年，20年，适用对象是第一个Owner还是包括前2、3个Owner，都在政策考虑需要咨询的范围内。也就是这些还需要大家反馈意见，这个对市场的影响很大，政府留下了不少空间讨价还价。第9、10章中还有一些专业豁免用于处理比如商业或者家庭内部房产所有权转让之间的税务问题。

第12章中对于房产投资组合彼此之间进行抵扣进行澄清，因为原有的一个投资房亏损可以在同一纳税主体的多个房产聚合成的投资组合里彼此抵扣，但新加入的住宅利息不能抵扣让这个问题变得复杂化。最后的13和14章节则处理更复杂的多财产组合利息抵扣细节，我就不在这里进行讨论了。