【天维网Elton报道】最近的L4封锁意味着涉及房产的大量活动被推迟而不是取消， 如果封锁可以在相对短的时间内结束的话，对房价的前景将不会产生影响。

虽然8月份央行没有加息，但房贷利率仍旧会发生变化，更高的房贷利率将会影响房价，但这些影响只会在明年开始起作用，ASB银行上调了今年的房价涨幅预测，并下调了明年的涨幅。总的来说，今年涨幅可以持续的原因是因为短期供求关系，而明年则是一个真正的游戏改变之年。

回顾：

今年已经过去了8个月，尽管存在各种预测，但没有看到实质性的市场放缓。 事实证明，房价对各种政策耐受力极佳，弹性十足。这些出台的政策包括了，LVR调整（贷款比例下降），减少投资退税，房贷利率微幅上升，房价已纳入央行职责范围等，这些政策放在过去任何一个都是重磅的。但房价在2020年底上涨了18%以后，继续在2021年前7个月涨了16%， 虽然看起来可能4-6月没多少上涨，但7月真的是重新又涨了一些。

这些状况凸显出供求的紧张程度，市场仍旧极度短缺，我们认为需要到明年下半年供求才会恢复一些供求平衡。

蜂拥入市的自住购房者

从我们的数据上看，显然是首次购房者填补了投资者离场的空白，这并不是之前广泛预期的情况。从图表可以看到，对投资发放的贷款在今年3月的新政策出台后大幅下降了20%，但这些部分均被首次购房者填补。这也难怪央行对高LVR的贷款如此关注了，这些首次购房者实际对加息的的负担能力是有限的，但这也凸显出市场并未放缓，被涨价吓坏了的自住房购买人看到似乎没起作用后又再冲了进来。

房价预测：

对房价预测的一个视角是成交量，我们看到当前的成交会比夏天低大约10%。当前的封锁也会持续抑制成交，从过去的经验看，成交价格似乎会随着成交量放缓的放缓。 但留意到当前极低的上市房源数，再看看房屋成交天数等数据，说明现在仍旧是一个极度供应紧张的市场。需要时间来让房贷利率上行，同时新增的建筑也许要等到明年年中才能形成有效供给，所以在我们的预测中，将会调高本年房价上涨幅度，我们预计2021年底的房价将比2020年底的房价上涨约22%，而2022年底的涨幅就要低得多，当前预计大约只有2-3%。

Delta病毒的影响

我们认为，当前的封锁对房地产市场没有什么影响，这是我们从历史得到的经验，虽然8月和9月会有大量活动无法进行。当然对于Delta能怎么演变还是未知的，如果情况恶化，则会对收入产生实质影响，其中一个已经发生的事情是央行停止了加息，这反而先一步实质性地支持了房地产，市场认为这里存在一个隐形的保护，就是如果情形变得更坏，央行就会持续不加息，那么地产繁荣会持续更久，这真是一个讽刺。

高利率影响要等明年

明年是一个完全不一样年份，让今年房价上涨的一大动力低利率肯定会失去，央行已经明确表态会进入紧缩周期。大约75%的贷款将在未来12个月内Refix,  根据央行的表态，年底到明年初的OCR将会回归中性，也就是达到1%以上，意味着3-4次的加息。随着Refix的进行，贷款总体成本将会明显上升。

供应将在明年跟上

边境持续封闭阻挡了人们的涌入，明年新增供应的落地将会延缓房价上涨的步伐。在我们看来，2022年是供需取得平衡的关键转折之年，以下2个图形表达了我们的观点。

央行的态度和新武器

央行显然已经越来越不耐烦，尤其是对“高风险”贷款的持续出现，他们明确声称当前房价不可持续。 银行看来很快就会需要用上央行的新武器，这些武器包括DTI等。如果房贷上行因为各种经济和疫情因素受阻而供应也预期持续不能增加的话（比如Delta失控），那么央行会变得越来越激进，会好不犹豫地使出这些武器。

综合而言，我们认为2022年将是上述3种力量汇聚的年份，将会看到房价涨幅回落到很低的个位数水平。我们不认为房价会直接下跌，但也不排除出现几个季度的回落，但相信央行政策将会考虑到整体社会负债水平已经大大增加，未来的政策收紧方式将是轻柔的。