【天维网Elton报道】

房地产火热 融资广告满天飞 FMA出手

移民特批政策出台后，房地产市场一片火热，这不仅仅表现在不断传出的大地拍卖创新高的新闻，还表现在层出不穷的房地产融资广告上。 

这些广告，不少是开发商对投资人募集资金用于土地开发，也有不少是募集资金用于特定抵押物的放贷，还有一些是土地持有人直接征集投资人合作建房的。 这种越来越多的广告有可能涉及非法融资，引起了新西兰金融市场管理局(FMA)的重视。

FMA开始出手，并在本周终止了一个叫Du Val的房地产基金的募集广告，并考虑对此罚款，指出这个房地产基金的很多宣传内容很可能涉及误导普通消费者。

据了解，Du Val的房地产基金涉及的问题包括对投资受益的不当承诺，产品许可可能涉及误用，对风险类比不恰当以及对基金收费的不透明等问题。Du Val在此前已经受到警告，并作出了一些修正，但FMA并不满意其修改。Du Val辩称新的广告声明了仅对合资格或批发投资者，但FMA认为Du Val需要现在就完全停止宣传。

Du Val是一个开发商，开发了奥克兰南部这个Mountain Vista项目

警惕可能的非法集资

在新西兰，涉及金融产品的管理机构叫金融市场管理局（FMA），负责所有的市场监管和牌照许可的发放。

对于一般非特定人群的投资信息发布（也就是普罗大众），除了发布人需要是FSR（金融产品提供者）注册外，往往不同类型的产品还需要有特定金融许可牌照的支持，这些牌照一般是专业金融机构持有，比如众筹牌照，基金牌照，借贷（比如P2P）牌照等才可以在一般市场上对公众进行募集。

这些牌照和规定，目的是为了保护公众不会坠入到可能的非法集资的陷阱中。因为在新西兰注册一个FSR的过程是很简单的，但仅仅是FSR只可以代表可以出售金融产品，而对于产品本身则是另外需要有许可处理。这就好比中介可以卖房，但并不能确保房屋本身是不是有问题。

因此，金融牌照和许可制度成为重要的管理方式，通过这样的制度有让有能力的金融机构对产品进行监督，从而避免普通公众坠入非法融资的陷阱。一般公众对没有金融牌照/许可支持的产品需要有所警惕。

道德风险比产品风险更值得重视

当前的市场市场上不少产品在打擦边球，比如声称只对合资格投资者适用等，从而避免了相关的监管规则和信息披露要求。

这些产品背后的实际风险和道德风险都非常大，投资者在面对这样的广告时候，往往目光只会放在了产品风险本身，比如抵押物是什么，未来的市场会如何之类。但往往道德风险才是第一风险，各种金融产品往往表面上似乎都是有这有那来确保安全，但法律条款复杂难懂，一旦坠入非法集资，资金就很难拿回来，很容易让投资者血本无归。而没有金融机构牌照许可背书支持的产品往往道德风险都更大，投资者需要做的是需要思考这部分的风险。

FMA发布新的金融广告指引细节

对于当前称出不穷的融资广告，FMA昨日发布了其金融产品广告指南的细节，重点关注公平交易要求如何适用于金融产品广告。

FMA 警告说，对金融产品产生误导或混淆印象的广告可能会触犯法律，并表示即使发起人无意欺骗，他们仍可能违反《金融市场行为法》。FMA 相关人员表示，重要的是整体印象，相关测试是广告受众中普通且理性的成员的反应，规定了组织在宣传金融产品或服务时要考虑的三个关键原则：

1. 广告第一次看到的整体印象如何？2. 要确保广告包含所有相关信息，因为遗漏可能具有误导性、欺骗性或混淆性 3. 广告中的任何声明都必须得到证实。

该指南规定广告应做到：真实准确；比较不同的产品时要小心；平衡风险和回报；注意措辞和行话；确保预测基于合理且可支持的假设；不过分强调收益；突出显示警告和免责声明；明确披露费用和成本；不得声称得到认可、批准或监管；可与其他内容（例如赞助内容）区分开来；和明确规定，批发投资者提出的报价不提供给散户投资者。

FMA 希望确保当前的营销实践和活动在未来两个月内符合最终指南，并且如果有任何营销示例在当前情况下利用弱势客户，FMA 将迅速采取行动。

总法律顾问Liam Mason说：“我们希望公司提供平衡的信息，以便投资者形成的整体印象和期望是现实的。例如，广告不得声明、暗示或以其他方式给人一种金融产品安全或没有风险的印象，或者在无法证实的情况下试图暗示保证回报。”  

FMA 总法律顾问 Liam Mason