【天维网综合报道】在截至2021年9月的三个月（第三季度）内，新西兰的业主继续通过转售房屋或投资物业获得可观的毛利润。究其原因，主要是由于市场供应量低、需求旺盛和抵押贷款利率更有吸引力所共同推动并导致的。

CoreLogic NZ今天（11月19日）发布的季度Pain & Gain报告显示，2021年第三季度转售的房产比例超过原购买价格的比例为99.1%，这一数字超过了上一季度的原先峰值，也就是99.0%。

CoreLogic NZ首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，在Pain & Gain数据系列统计的25年历史中，卖家（按比例计算）获得毛利润的占比，从未如此之高。

“在过去的9到12个月里，‘卖方市场’已然涌现，供需平衡紧张，抵押贷款利率也很低。”他说。

“在出售前通常持有房产7到10年的房屋，大都会在2020年到2021年之前就获得可观的资本收益。这也使得转售的价格，几乎不可避免地会高于之前支付的价格。”

收益不等于现金回报

就第三季度的损益规模而言，转售收益中位数为363,000纽币，比第二季度的355,000纽币增加了8,000纽币。 而2020年第二季度，这一数字为223,000纽币，其显示了过去一年的房地产价值增长规模。

相比之下，2021年第三季度的转售损失中位数为35,000纽币，略高于第二季度3万纽币的数字。

Davidson警告说，这些利润的增长速度开始放缓，而且随着抵押贷款利率上升和贷款监管收紧，更广泛的房地产市场预期将会在2022年降温，未来报告中的“收益”数据也将如此。

“同样需要注意的是，对于许多自住业主来说，转售收益通常并不等同于现金收入，除非他们正缩小住宅规模或准备移居。”他说。

“在大多数情况下，任何收益都需要直接回到下一次房地产购买中，在许多情况下，‘交易升级’反而更有可能涉及更高债务水平。”

中位数持有期下滑

第三季度，新西兰转售获益的房产中位数持有期为7.1年，相比第二季度的7.4年有所下降，但与2018年初以来记录的数字相比，则高度一致，在7.0年到7.5年之间。

对于本季度出现亏损的转售，其持有期中位数为3.9年，与第二季度的数字相比保持不变，但高于2018年第四季度2.6年的低谷。

在主要中心城市，转售获益的持有期通常比亏损的持有期要长，这反映出转售损失通常可能是由于意外/非市场情况，或被迫出售所导致的。

独栋亏损情况罕见

与公寓相比，独栋房屋在转售时出现重大损失的情况仍非常罕见。在第三季度转售的房屋中，99.4%的独栋价格高于之前的购买价格。

而在2001年中，只有70-75%的房屋转售产生了毛利，在2011年初，这一数字为80-85%。

如图所示，在2007年至2012年市场显著变动后，此后的损失占比便一路走低。

转售公寓获益的占比为94%，略低于第二季度的94.5%。

一般来说，公寓转售的毛利润份额往往低于独栋。然而，第三季度的公寓数据仍然强劲，高于一年前的数字，当时只有不到87%的公寓转售产生了毛利润。

主要城市收益显著

2021年第三季度各主要中心都遵循全国楼市“涨”多、“跌”少的趋势，这与过去一年新西兰楼市的上涨趋势是一致的。

如图所示，本季度但尼丁转售的每处房产价格都高于此前支付的价格，根本没有出现亏损的情况。其他主要中心的盈利份额为98.7%或更高，其中汉密尔顿和惠灵顿99%的转售“获利”傲居榜首。

基督城的转售盈利能力此前出现减弱趋势，但在第三季度出现转机，98.7%的转售房产产生了毛利润。这是这座花园城市，自2007年第二季度以来最强劲的转售数据。

惠灵顿的收益最为显著，其转售利润中位数在第三季度达到了创纪录的555,000纽币。奥克兰的转售利润中位数为505,000纽币，略高于上一季度的50万纽币。

陶朗加和达尼丁的涨幅在本季度趋于平缓，但汉密尔顿和基督城继续增长，尽管后者的毛利润中值256,000纽币仍远低于其他主要中心。

不是危机 而是挑战

如上图所示，自住者和投资者获益的占比都很高，甚至在汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿和达尼丁，自住者卖房获得收益的比例为100%。对汉密尔顿和达尼丁的投资者而言，他们卖房所能获得毛利的占比也达到了100%。

报告指出，新西兰的房地产市场格局正在发生变化。 除已做出的监管变化之外，明年似乎可能会进一步收紧信贷，如对债务收入比（DTI）设置进一步的上限和提高抵押贷款利率等。

也有一些早期迹象表明，之前市场供需紧张的趋势可能已经开始发生转变，挂牌量上升更加明显。 

Davidson表示，2022年房地产业将明显放缓，但预计逆风对市场而言将是挑战，而不是危机。