【天维网Elton报道】

在上一篇的隔夜市场中，我们谈及新建公寓出现水管爆裂，以及公寓存在的使用和维护成本较高的问题。在这点上显然联排会是买家的选择，但这样的选择仍旧可以成为选择之一，是有边界的，今天来细挖一下这里的数据。

总价约束

首次置业者当前主力的购买范围是90-100万的房屋，这个价格，如果是存在一定的交通要求，就只能够买到联排和公寓，这里先说下首次置业者存在的总价约束。

总价约束的意思就是只能付出这么多的钱来买房子，多一点点都很困难。当前的市场，对首次购房者而言，总价约束大约是处于100-110万，这个总价约束是怎么来的？这涉及到未来的房贷利率和收入。如果80万贷款，5%的年利率，则每年房贷利息部分就是4万，加上保险地税等，其耗散资金每周大约810元以上。夫妻二人，以首套购房年龄25-30和30-35岁的平均工资计算，大约每周收入所得为1500-1600，这样算下来，其收入的50%需要用于居住，这个比例在居住支出比例来说就已经是接近上限了，而且还是Interest only。所以100-110万的总价约束是天然存在的，只会随平均工资上涨而上涨。那么在当前的市场条件下，实际上开发商是如何考虑的呢？ 

联排的开发成本

当前，奥克兰的建房土地价格，在交通条件比较合适的情况下，假设处于每平米4000的区间。开发联排房屋，大约的容积率是1.0-1.2（建筑面积除以土地面积），也就是每2000平米的地，大约可以建造出2000-2400平米面积的联排，土地总价800万。如果以平均每套联排，大约面积为100-120计算的话，大约可以建造20套，这样每一套的土地成本大约为40万。类似联排的建筑成本，以目前的建材价格考虑，可能接近40-50万，土地加上建筑的合计成本就是80-90万，再加上资金成本以及市场销售成本后，售价就已经达到了100-110万，接近于首次购房者接受区间的上限。

公寓的开发成本

如果是建造公寓，对比联排的好处就是可以有较高的容积率，同样的土地面积建造更多面积的房屋。但公寓的问题在于其建筑成本并非是线性的，要开发楼层较高的公寓，叠加停车场，快速电梯，消防考虑等等，其资金及建筑成本可能高到一般开发商难以承受。

所以建造5层或者略高的公寓可能是普通开发的上限。以这样的状况计算，大约公寓的容积率可以达到2.0-2.3，同样以上述2000平米的地，大约可以建造出4000-5000平米的公寓。如果说保持舒适度，70-80平米室内面积的公寓，加上停车/走廊/大堂等，实际对应的建筑面积大约为90-100平米。那么上述地块按比例计算大约可以建出40-45套公寓，加上市政府对不同建筑形态土地的费用不同，每套的地价部分就是接近25-30万。

公寓的建筑成本要高于联排，现在的建材和人工，已经难以精确计算公寓的建造单价。5层公寓的40-50套每套室内70-80平米的公寓，以非常低的建筑成本预计来计算已经要接近60万每套。那么即使可以按照过去的成本建设，每套的土地和建筑成本就达到了80-90万，这就和联排一样。 

公寓和联排之争的边界

这里我们看到问题的实质是，那么如果未来土地价格继续上涨，联排只能随着土地价格上涨而上涨，其比例非常线性。 而公寓则因为可以在同样地块上建造出更多的单元，从而在一定程度上削弱土地成本上涨的压力，但相对需要付出更多的建筑成本和维护成本。而当前，土地价格仍旧没有达到非常昂贵以至于必须要开发公寓的地步，联排开发在卖得动的前提下，仍旧有合理利润可图，比公寓更容易，所以当前市场大建大卖的是联排。 

假设土地价格未来继续上涨30%（去年以来，土地价格实质上涨了超过80%），那么100平米联排的总成本将高达110-120万，售价需要达到130-140万才能有利可图。而公寓则可以维持于90-100万的成本，可以以110多万的区间卖出室内面积70-80平米的价格。如果说，首次置业者，存在总价约束比如110万，那么上述土地价格变化的区间就是未来的产品形态的边界。未来如果地价持续上行到上述限度后，我们才会看到公寓成为交通相对便利地区的建设方式。