【天维网综合报道】新西兰房产研究机构CoreLogic NZ今天发布了最新房地产市场和经济更新报告，其指出，在一系列旨在为过热市场降温的政治干预措施实施之后，新西兰房地产市场或已到顶，最高增长率可能就出现在2021年底。

2021年第四季度末，新西兰住宅房地产的总价值达到1.72万亿纽币，高于2020年底的1.35万亿纽币，其中抵押贷款占比为19%，另81%为家庭所持有的资产。

很多人对这一数字没有概念，举个简单的例子：据美国福布斯新闻网报道，最新的全球首富是特斯拉首席执行官马斯克，其净资产总额高达2552亿美元，换算成纽币则是3800亿。

也就是说，新西兰房产总价值在一年时间内，几乎刚好涨出了一个“马斯克帝国”。

债务问题持续

对于房价高企，CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson则发出警告：尽管房价看起来相当不错，但家庭债务相对于收入来说依然很高。

“在某种程度上，由于抵押贷款利率低，债务才可持续。”Davidson说，随着OCR的增加和住房贷款利率的上升，家庭将不得不迅速调整财务状况，以确保其贷款能够保持平稳。

“自住业主现在可以选择的低首付贷款要少得多，而CCCFA的新规造成的干扰，远比预期的要多。所有借款人都必须面对抵押贷款利率大幅上升的现实，这一点将在下个月央行加息中得以体现。

“尽管任何进一步的加息，都可能比2021年下半年的幅度更小、更慢，但我们不能忽视约60%的现有贷款都需在接下来一年中再次审核的事实。

“这也就意味着，任何在2021年4月和5月左右固定一年贷款的人，在今年年中Review时，可能面临抵押贷款利率翻倍的局面，这将对家庭预算产生重大影响。”Davidson说。

供需再平衡

图为全国房产均价数据

CoreLogic数据显示，房地产市场的销售活动已经开始放缓。这反馈出，市场已经开始对此前抵押贷款利率上升、贷款和税收规则变化做出反应。

“到2021年底，有更明显的迹象表明，新西兰许多地区的紧张供需局势有所缓解。惠灵顿和但尼丁的总挂牌量显著增加，库存变多了，交易量却有所缓解。”Davidson说。

“有些地区可能比其他地区更容易受到房价直接下跌的影响。不过，当下失业率仍然很低，房产价格更有可能是增长放缓，而不是大幅下跌。

“当然，机会仍然存在，更严格的贷款环境可能会影响房产持有者。”

买方市场？

数据显示搬家者和首次购房者的数量均出现下滑

CoreLogic数据显示，在2021年第四季度，抵押贷款投资者的份额占比从24%提高到了25%。

与此同时，在过去几个月中，首次置业者保持了26%的市场份额。

Davidson表示，投资者市场份额的小幅增长，仍远低于去年第一季度29%的峰值。

“疫情影响了市场份额数据。即便如此，抵押贷款投资者购买房产的兴趣显然已经减弱。”

更多新房来了

Davidson指出，2022年的另一个关键主题是建房。其中，建房数量、产能和成本增长等因素，是关注焦点所在。

“显然，LVR和税收制度变更，都在激励自住业主和投资者考虑购买新建房屋。不过，建筑行业已经过热，成本正在迅速上涨。

图为建筑许可数据

“尽管需求强劲，但今年新住宅许可数量或会有所减少，因为对一些家庭来说，建造成本已然过高。”Davidson说。

展望未来，Davidson表示，今年将是房市又一个扑朔迷离的一年，尤其是在疫情仍然不稳定的环境之下。

Davidson说：“最近转为红灯是一个明确信号，这表明疫情所带来的破坏尚未结束，更可能会在未来几个月冲击新西兰经济和房地产市场。”

“我们期待今年中期，房地产市场会转向买方，房产均价增长也会放缓，从两位数百分比的年增幅，下降至个位数。而房价是否真的可能下跌，依然取决于失业率数据。”

目前，CoreLogic的核心预测中并没有给出房价下跌的结论，因为失业率依然很低。不过，Davidson称，其将密切关注失业率数据，并适时进行分析。

2月2日，新西兰统计局将更新失业率数据。此前的数据更新于去年11月3日，失业率为3.4%，降至历史最低水平。