【天维网Elton报道】面对通胀和工资上涨的压力，澳洲央行昨天发布新的货币政策，其政策力度远超过市场预期，将会对房产市场造成一定程度的冲击。

12年来澳洲央行首次加息，幅度超过市场预期

这是澳洲央行自2010年以来的首次加息，除了预期中的加息0.25%以外，还增加了到期债券收益停止再投资的举措，对于未来的政策路线也发出了持续加息的信号。

澳洲的OCR从0.1%变成0.35%，仍旧处于低位。这是因为澳洲央行一直坚持说通胀是短暂的，即使是旁边的新西兰央行已经在半年前就开始加息步伐，澳洲也丝毫不为所动。

错判通胀的代价

澳洲的CPI则已经处于5.1%的位置，远远领先于利息，而最近一次的2022年1季度CPI环比数据高达2.1%，远远当时市场超过1.7%的预期，如果把2022年1季度CPI做环比年化处理，其增速高达年化8.4%。凸显出澳洲的通胀压力。 

澳洲央行面对这样的局面，只能认错。在本次货币政策会议上，澳央行180度大转弯，除了加息25基点以外还需要拿出停止债券收益再投资。这个所谓的债券收益再投资是QE的一种，今年到期的债券并不多，实际市场影响机会没有，作用主要还是用来表明一个态度。

除此以外，澳洲央行还发出了将会持续加息的强烈信号，至于有多强烈，可以通过下一段的图文来看看市场展现的信息。

强烈的加息预期

在利率决议公布后，3年期澳洲国债收益率上涨大约16个基点。当前债券市场发出的信息是认为到年底澳洲OCR将达到2.5%，意味着将有接近9次25基点加息。也就是未来每个月要加25基点的意思。 这已经超过了市场之前最激进的预期范围（紫色区域），形成一条陡峭的上升曲线（虚线部分）。

对市场的影响

这种认错，市场虽然早有准备，但也是冲击巨大，汇率已经跳高。但对澳洲房产持有者，现在最应该做的是立刻打破原来的贷款期限，去固定长久期比如3-5年的利率。

因为这个基本意味着，在短短的6个内，2年期贷款的利率将从2.5%迅速飙升到5%， 涨幅将高达100%。 这一幕在新西兰发生过，也在澳洲会发生，如果以100万贷款余额计算，一旦动作缓慢错过更换的窗口期，可能会导致未来2年每月按揭增加接近2000-2200澳元。这是一个相当惊人的数字，抵得上家里的半个人工作的收入了，同时也会对澳洲的房价产生冲击。

澳洲房价将跌10%还是15%？

在金融稳定评估中，这样的加息幅度，将使得澳洲房价未来1年出现“实际”15%的下跌。这个“实际”的意思是，预设未来1年的通胀是5%，而房价跌10%，所以是“实际”15%。

过去2-3年，澳洲房价出现大幅上涨，涨幅大约是35%。跌去10%，也是让各城市回到大约8-12个月前的房价，可能拥有房产的人也不会有特别强烈的感觉。

由于是资源国，通胀影响相对较小，如果经济没有问题，出现工资、通胀和利率同步上涨的局面，则相信可能房价的涨幅会在未来5年左右消化。这个或许可以参考2003-2008年的状况，下图中，紫色的是2003-2008年的工资收入曲线WPI。

回到新西兰，新西兰央行在上午9点发布金融稳定报告，明天笔者再来研究这份报告的内容。