【天维网Elton报道】什么才是“软着陆”？

在一片加息声中，已经知道衰退是无法避免的，关键的看点是能不能完成软着陆。

为什么这次这么难？是因为长期通胀的出现是数十年来罕有的。延用昨天的分析，市场上的2类型企业，僵尸型的企业完全依赖低利息活着，高生产效率的企业则可以承受较高利息。在一个普通的库存或者产能周期的波动中，会出现短期通胀，这很容易对付，因为这不是系统性问题，并不需要动用衰退或者只需要短期衰退就能解决问题。而长期通胀，则意味着经济体系中，上述2类企业的比例出现了难以逆转的系统性失衡，也只有当僵尸型企业或者没有收益的公益性企业占比达到了远远大于生产效率型主导的企业的时候，长期通胀才会出现。

一个清晰但有使用意义的定义是所谓的“软着陆”，意思就是恰好地灭掉了僵尸企业，“硬着陆”则是大面积的生产效率型企业被迫一起覆灭。

什么是房价的“硬着陆”

按照此思路进行分析，可以知道2008-2011的全球金融海啸是一场美国房地产的硬着陆。弄出麻烦的是所谓的次级信贷获得者，把他们给灭了其他人没事，就是软着陆， 但搞到最后Delta-A级别的信贷都一起完蛋就是硬着陆。硬着陆的蔓延可以很快，瞬间可以烧到任何短期现金流难以覆盖的生产型或者建设性企业。从一般意义而言，跌幅超过了房贷的普遍首付款（比如30%），让相当比例的房子成为负资产是衡量是否硬着陆的大致界限。

因此，央行大师们的手术刀一直在瞄准这样的一个分界点，困难在于经济手术刀的效应是延后作用于未来的，要预判未来有时很难。

新西兰的房产会出现硬着陆吗？

目前新西兰主要银行对此的判断是仍旧不会，ANZ在今天发布的房产展望中仍坚持认为2022年房价指数跌幅为11%。如果用房价指数来对比，5月份的数据对比去年11月的高峰是下跌了5.5%（经过季度调整），不过同时也宣称随着加息的进行，未来可能有更大的难以预料的下跌。

这样的下跌幅度当然会是软着陆，成为救命稻草的是很低的失业率（预期未来4年都低于4%），并且预期未来4年，平均工资每年都上涨大约3%-3.5%。（下图中浅蓝色是对应右轴的工资涨幅）

另一个救命稻草是迅速下滑的新房建设速度，目前的3个月开工预期已经直逼2020年初疫情开始时经济封锁的低点了，实际建筑活动的未来3个月预期则处于2008-2009和2019年时候的低点。

相反的声音

来自部分投资机构的声音有些不同，这部分机构认为新西兰的房地产市场硬着陆是难以避免的。

这些投资机构的目光更多地放在购买力的上限，认为在OCR很可能超过4%的情景下，房贷利率将会处于7%左右。考虑到年均家庭可支配收入仅为51,000纽币（扣除税收、必须保险等支出），每年38,000左右的房贷支出就已经接近上限。

如果拿38,000的房贷支出所对应7%利率贷款所能支撑的房价来看，很可能新西兰房价的跌幅会超过三成。

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