本期天维投资，财哥和你聊聊房市。

十月REINZ发布的数据显示，过去一年新西兰住房市场价值跌了8.1%，比去年十一月份的峰值跌了12.6%。

CoreLogic NZ的研究主管Nick Goodall表示表示：“现在说房市已经触底恐怕还为时尚早。官方现金利率已经达到3.5%，房价的下行压力还将继续。”

坊间预测，居高不下的通胀很可能让央行再次提高OCR，抵押贷款利率也会随之上涨。

房市何时会再次回暖？

今天，财经评论员Ashley Church做出了预测。以下评论不代表天维网立场，仅表达作者本人看法。

Church说，参考过去40多年的房价走势，从中长期来看，房价将继续上涨，但短期内房价的走势并不清晰。

过去一年新西兰房价走势图

“央行陷入加息困境”

Church认为，导致市场前景不明朗的原因之一，是从央行上调利率到其对经济产生影响之间的时间差。

“我们正处于一个非凡的历史时期。在被控制了30多年之后，通货膨胀就像一个逃脱牢笼的困兽一样张牙舞爪。”

图片Ashley Church。Photo / Ted Baghurst

“当然，它终究会被捕获，”Church解释道，“在未来某时，更高的利率会平息通胀，我们会看到通胀达到顶峰，然后开始下降，直到它回落到每年1%到3%的目标水平。”

届时，抵押贷款利率才会开始下降。

然而Church指出：“我们不知道利率什么时候会下降，而且需要注意的是，从利率上升到其对经济的影响开始显现之间存在时间差。”

他认为，由于利率上涨对经济影响的滞后性，尽管最近通胀数据高于预期，但央行完全有可能已经采取了足够的措施来降低通胀，然而他们无法在几个月内看到近期OCR上涨产生的影响。

“正因为如此，央行陷入了困境。”

“央行行长Adrian Orr既不想给通胀任何喘息的空间，也不想因为将利率推得太高而最终导致新西兰深陷经济衰退。”Church说。

“房价会降24%？不靠谱！”

与此同时，商业各界对于房价的预测从未停止。

Church认为：“自2020年以来，各大银行对房价走势的预测非常糟糕。”

“以ASB为例，它最近预测，当前的不确定情况结束时，房价将出现24%的降幅。他们还声称24%是‘经过通胀调整的’数字，而实际数字是15%。”

Church对这个数字不敢苟同，他认为银行是为了吸引人眼球而夸大其词。

“ANZ和Westpac最近也发布了类似的预测，但没有那么危言耸听。”

Church提醒投资者，对于各种关于房价的预测，仍应以理性的、辩证的态度对待。

“自去年8月以来，新西兰全国房价平均下跌了约7%。尽管利率稳步上升，但每个月房价的下跌速度都在变慢。”

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“现在对房主来说是一个可怕的时期，但不会永远持续，市场受到的打击没有新闻中那么耸人听闻。”Church说。

“有一件事我们都可以肯定：在未来几年的某个阶段，人们会再次抱怨房价的上涨。”

高端市场具潜力，奥克兰三座豪宅被“秒售”

从最近奥克兰一处豪宅区的房产成交价来看，房市或有回暖的迹象。

本月，奥克兰Herne Bay是老牌富人区。最近，此地有三处地产成交，总成交价接近4000万纽币，而且都在短时间内超过CV价售出。这充分证明了优质高端房产的吸引力。

位于Marine Parade的这处豪宅成交价超过1100万纽币

这三处房产由中介Ollie Wall、他的父亲Graham Wall和兄弟Andrew Wall完成推介，将在下月初完成全部手续。他们都来自Wall Real Estate地产公司。

“每个物业的销售时间都不超过两星期。”Wall说，他们对这三套房产采取了有针对性的营销方式，以实现最高的售价。

其中成交的第一套房产是一处现代风格的滨海物业，由专业设计师设计。虽然多次有人联系业主表达购买意向，但7年来第一次上市销售。Wall没有披露这套房产的确切地址和成交价，但称最终价格超过2000万纽币。

“我们有很多客户在寻找Herne Bay滨海房源，他们非常具体地要求是现代建筑并且由建筑师设计。光是这栋房子，过去两年就有5个人要求我们尝试（联系房主），最终房主才打算出售。”

Wall说，这套房产上次成交价为1100万纽币，然后进行了大规模升级装修。

有3位潜在买家为这套房子准备了2000万纽币预算，其CV价为1250万纽币。

Graham Wall和两个儿子Andrew、Ollie。Photo / Fiona Goodall

然后，Wall一家又成功地帮助这套房子的买家卖掉了位于 Herne Bay的Marine Parade一套豪宅，成交价“超1100万纽币”。这是三套豪宅中的第二套。

这套房产于2013年由游艇传奇人物Dean Barker和他的妻子Mandy出售，之后经过大规模翻新，CV价1040万纽币。

但故事还没结束，这是一个连锁交易，买了第二套房产的买家也要出售自己的房子，同样由Wall一家代理。

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位于Argyle Street的成交房产

这套房产位于Argyle Street的街角处，通过招投标完成交易。最终，这套CV价560万纽币的房产以700万纽币成交，新买家是来自Ponsonby的一户人家。

这栋朝北的四居室住宅两年前进行了大规模翻修，位于一片平坦地块上，拥有泳池、平坦的草坪、多个生活空间和一间办公室。

此前，财哥也给大家介绍了今年新西兰各地区成交的最贵豪宅。尽管富豪们对房地产投资持有谨慎的态度，但仍有一些房产创下了个别地区的最高房价记录。

以上三处Herne Bay的豪宅，分别以超过CV价格700万纽币、60万纽币和140万纽币的价格售出，并且成交时间均在两周以内。足以看出，目前高端房地产市场热度不减。

不过，但是中低端市场确实受利率波动影响很大，新西兰房市走向似乎依然扑朔迷离。

房市何时才能回暖？

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