【天维网综合报道】2022年，新西兰经济黯淡，民众生活苦不堪言。进入即将举行大选的2023年，通胀率依旧居高不下，房价依旧“跌跌不休”。不过好消息是，房价跌幅似乎有所缓解。

如上图所示，今年2月份房价继续下跌。但相比去年同期，2月跌幅有所下降，奥克兰房价重回百万以上，且库存水平正在恢复到正常水平。

与去年同期相比，2月份新西兰全国房价中位数下降了13.9%至76.2万纽币。奥克兰房价中位数则下跌了15.2%至100.9万纽币。

无论是购买自住房亦或是投资房，许多想要购房的华人朋友们最关心的话题，莫过于是新西兰未来的经济走势和房价趋势，因为这是他们是否该出手购房的决定性因素。

近日，天维网记者对独立经济学家Tony Alexander进行了专访。他对目前房市状况和经济形势做出了犀利点评。同时他还对未来利率走向、房价趋势及宏观经济方面进行了专业经济预测与分析。

大选是否会对经济与房市带来影响？

近期极端天气是否对经济产生了破坏？

未来经济状况会发生怎样的变化？

如何评价房市现状？现在是该出手的时机吗？

带着这些问题，天维网记者与Alexander聊了聊。

谈大选对经济的影响：“会，但也不会”

Alexander说：“根据以往的经验来看，在选举年时，各大企业只会在真正看到选举结果后才会进行下一步决策。不仅如此，有些民众也会在买房前先等待选举结果。”

"同时，要记住，新西兰是一个移民国家，我们对海外资金非常依赖，这也是新西兰经济的一个基本特征。”

“对于工党政府来说，他们喜欢限制移民人数，因为若不限制可能会使工资推至过高。但移民的到来也将对房市有所帮助。”

“这便是困难所在，移民数的飙升也是在2014年、2000年和1920年新西兰房价上涨非常强劲的原因之一。”

“因此，我认为在大选前，经济活动会稍微有所降温，但不会很多，或许只是一点点而已。”

在接连遭受空前的洪水和飓风袭击等极端天气的袭击后，新西兰许多地区的房产都遭到严重破坏，同时也对经济产生了一定负面影响。

谈天气对经济的影响：“这是一把双刃剑”

对此，Alexander认为，从天气角度来说，降雨对气候是有利的。但从经济角度来看，极端天气可能将加剧通胀。

“今年1月底，奥克兰经历了洪水事件。而在那之后，飓风Gabrielle导致新西兰北岛部分地区和奥克兰再次发生洪灾。”

图片来源：RNZ / Rayssa Almeida

“我预计在短期内，经济活动将持续低迷，我们的通胀率将因极端天气有所上涨。因为极端天气对吉斯伯恩等地区造成了严重破坏，使农民无法去做，例如收割庄稼以及摘水果等农活，这导致他们无法经营自己的农场。”

“不过好消息是，因洪灾导致的重建活动，以及2024年将要进行的多项政府工程项目将对经济产生刺激。”

谈新西兰经济未来：“经济将衰退，但程度非常微小”

Alexander表示：“我相信，我们确实会在接下来遭遇经济衰退，但仅会是一次非常小的衰退。尽管目前社会各界均认为我们肯定会陷入衰退，但现实情况是总有一些‘惊喜’发生。”

“第一，旅游业已经开始逐渐复苏，前来新西兰的游客数量正在迅猛增长，他们是新西兰经济的重要贡献者。”

RNZ / Belinda McCammon

“第二，净移民数开始回升。6个月前，新西兰的净移民数还是负数。而现在，净移民数量增加到了约1.6万人。这对奥克兰来说尤为重要，因为移民们往往更喜欢移居到奥克兰。因此我认为在未来2-3年里，与新西兰其他地方相比，奥克兰房市的有利因素更多。”

新西兰净移民量自新冠疫情以来出现首次正增长。图片来源：新西兰统计局

新西兰统计局2月16日发布的最新移民数据显示，2022年新西兰净移民人数实现由负转正，临时数据显示净增加15,800人。

这一数据也与截至2022年2月的一年的数据天差地别，当时新西兰净流失人口为18000人。

除此之外，新西兰最低工资即将在4月份再度上涨。

对此，Alexander表示，这是劳动力市场吃紧的一种体现。

“当一样东西供不应求时，其价格便会上升。同理，当用工成本变得更加昂贵时，那些利润较低的公司便可能支付不起人工费，最终不得不面临倒闭的结局。而员工们会去更好的企业去工作，因为那些企业有能力支付更多的费用。这便是资本主义经济学的核心。”他说。

图片来源：RNZ / Angus Dreaver

他还指出：“因此，换一种角度来看，我们可以将工资的强劲增长理解为是劳动力短缺的一种反应。”

Alexander继续说道：“央行预测失业率将飙升至6%，但我认为失业率仅仅会升至5%左右。因此综上所述，我认为新西兰经济会衰退，但仅将是一场非常小幅的衰退。”

他还指出：“因此，换一种角度来看，我们可以将工资的强劲增长理解为是劳动力短缺的一种反应。”

Alexander继续说道：“央行预测失业率将飙升至6%，但我认为失业率仅仅会升至5%左右。因此综上所述，我认为新西兰经济会衰退，但仅将是一场非常小幅的衰退。”

谈房市现状：“现在是买方市场”

社会各界的经济学家普遍认为目前房市为买方市场。对此，Alexender也不例外。

“目前房市不佳，因此市场上的投资者并不多。同时，待售房产总数约为2.8万套，而在2021年年中时，这一数字仅为1.4万套。因此，竞争也不多。”

图片来源：新西兰房地产协会

另一方面，此前天维网曾报道过，据新西兰地产协会数据，截至2月份，新西兰全国房产均价为76.2万纽币，奥克兰则为100.9万纽币。

Alexander继续说：“我个人认为，房价还有进一步下跌的空间。我认为房价可能将在今年年中触底反弹。”

图片来源：Tony Alexander官网

“不过我建议，如果条件合适，现在可以出手购房。不要试图抄底，因为没有人会明确知道房价是否继续下跌，或是下跌多少。”

Alexander还表示，他的调查结果显示，首次购房者的数量有所增加，因为这些购房者们不需要购买非常好的房子，他们的优先目标是先“上车”再说。

这，也就解释了为什么有的Open Home参观人数多到人山人海，而有的却无人问津。

谈利率：“已经见顶”

Alexander认为，目前房贷利率已经达到了峰值。

据悉，在未来1年里，新西兰共有约1700亿纽币的贷款需要重新续签，这也就意味着，许多人将不得不开始按照届时的房贷利率进行还贷。

“你觉得当借贷人需要按照新的房贷利率进行还款时，他会挑3.5%还是6.5%？”Alexender反问道。

他继续说道：“由于银行没有达到房产销售业绩目标，因此他们开始担心失去市场份额。这便是我们最近看到一些银行开始推出大打折扣的房贷利率的原因。”

ASB官网显示，目前ASB半年期、一年期、一年半期的固定房贷利率为6.64%。两年期和三年期的固定房贷利率为6.59%。四年期和五年期固定房贷利率为6.49%。图片来源：ASB官网

天维网记者从各大主流银行官网了解到，目前各大银行的房贷利率基本维持在6.5%-7.99%之间。不过目前，已经有部分银行开始宣布降息。

天维网记者还了解到，或许是为了抢生意，有些商业银行推出了一些“隐藏利率”。例如目前坊间便在流传，主流商业银行BNZ和ASB为客户私下提供低至4.99%的房贷利率。

对此，Alexander表示：“像是某些商业银行提供低至4.99%的特别利率这件事，我想说我们并不是很确定。”

“因为这些银行根本不会公开做广告，就算某人在网络或是报纸上说银行给他们做了特别利率，但仍无法得到核实。”

“因此，我强烈建议那些正在考虑贷款买房或是要重新续签房贷协议的人们，尽快与银行联络并咨询此事。因为例如目前一家提供4.99%房贷利率的银行实际是在亏损，因为其借贷成本便在5.6%以上。”

图片来源：RNZ

Alexander补充道：“上面所说的便是我认为房贷利率见顶的原因。但我认为，尽管房贷利率已经处于峰值，但短期内不会下降。”

“这是因为事实已经证明，通胀率比预期更难以下降，央行短期内不会降息，因此房贷利率并不会下降。”

当被问及为什么相比其他国家来说，新西兰有着更高的利率时，Alexander回答道：“实际上有一个非常简单的答案，新西兰人是消费者。在国际上，我们是借款人，因此我们不得不以更高的利率来借其他人的钱。央行便不得不提高利率，由此一来新西兰人便不会大量借款。”

图片来源：Tony Alexander官网

“同时我认为，央行一定会取得‘最终胜利’，即通胀率最终会回到目标区间。但这可能会在2024年或2025年才会发生。”

“因此，如果我需要去借贷买房，我会优先选择一年期固定房贷利率，也有可能是两年，但我不愿意选择三年。因为目前的房贷利率较高，随着OCR的下降，房贷利率也可能会降低。”

谈建筑业：“许多建商即将破产”

据悉，目前房价黯淡，因此部分房产开发商并未急于出售其开发的房产，而是暂时先将房子转租出去。

对此，Alexander发表了他的看法：“这很正常，因为现在这些开发商不像以前那样可以赚地盆满钵满了。同时还有一点，并不是所有的开发商都有足够的资金链可以支撑他们这样做。”

“据我了解，现在市场上，有的开发商为客户提供2%的现金返还。他们不会直接降价2%，而是会在买家购房之后返还其2%的现金。这是因为他们不想让人们看到房价下降了。”

图片来源：RNZ / Nate McKinnon

“大概两年前，我便发出过警告。但现在，太多乐观的人已经成为建筑商或开发商了。我认为接下来三年里，新西兰的房屋建设项目有所减少，因为银行现在已经大幅削弱了新项目的融资。”

他还说：“目前可以这么讲，在未来9-12个月里，新联排别墅可能供过于求，但未来12-18个月里，情况可能会再度发生改变。特别是如果今年晚些时候净移民数大幅增长的话，那么将会有非常有趣的状况发生。”

另一方面，由于运输成本及边境封锁等原因，新西兰在过去一年多的时间里一直存在建筑材料短缺的问题。

而Alexander认为，这一问题即将得到解决。

“新西兰的工厂已经重新开工，中国和其他生产建筑材料的国家已经开放边境，新西兰国内的房屋建设活动有所减少。同时，建房政策也在变得宽松。”

“由此我们可以得出结论，建筑材料短缺的问题将开始有所好转。”

当被记者问及关于目前建筑材料价格上涨所给建筑业带来的挑战时，Alexander回答说：“是的，这是一件有趣的事情。但我不得不说，许多建商或许将在未来12-18个月内破产。”

“由于房价下跌，购房的成本下降。而建筑成本的上涨导致建造新房子的成本却在上升。很多人在几个月前就意识到，买一栋已经建好的房子要比去找建筑商重新盖房子要便宜的多。“

“这便意味着，目前新房订单正在下降，而且未来几个月里，新房订单有进一步下降的风险。”Alexander说。

基于此，Alexander发出悲观预测称，他认为在未来12-18个月内，相当多的建筑商、承包商和房产开发商将会破产。