深度分析：为什么我觉得奥克兰房价将会继续上涨

这两天，各家公司的房产数据陆续被发布，房市的话题又开始火热起来。拍卖清空率大幅下跌了，但奥克兰房屋均价也历史性突破了100万大关。

　　在这个南半球的“冬春交叉”之际，房市本应是房源大增、交易活动随着天气而升温的；但实际上，房市在刚刚经过这个季节上的寒冬后，又因着10月1日将实施的“高LVR限贷新政”迎来了“倒春寒”。

　　在这个较为敏感的时期，房产中介公司的大佬们终于按耐不住，纷纷出来发（zhan）言（tai）。但是，他们是卖房子的，具体说了什么，也就不在这里一一赘述。

　　新西兰天维网9月11日报道 这两天，各家公司的房产数据陆续被发布，房市的话题又开始火热起来。拍卖清空率大幅下跌了，但奥克兰房屋均价也历史性突破了100万大关。

　　在南半球的“冬春交叉”之际，房市本应是房源大增、交易活动随着天气而升温的；但实际上，房市在刚刚经过季节上的寒冬后，又因着10月1日将实施的“高LVR限贷新政”迎来了“倒春寒”。

　　在这个较为敏感的时期，房产中介公司的大佬们也按耐不住，纷纷站出来发（zhan）言（tai）。但是，他们是卖房子的，具体说了什么，也就不在这里一一赘述。

　　作为一名喜欢研究房产的新移民，下面，我也来说一说自己对奥克兰房市的看法——为什么房价还会上涨。如果有共鸣，就请您点个赞；要是觉得我胡说八道，也请在留言中说出您的看法。

　　首先声明一下，我并不是“要涨哥”。但如果房市里只有“腰斩哥”和“要涨哥”的话，那我还是选择做要涨哥吧。

　　首先，来看看是什么让奥克兰房价飞快上涨？

　　1.历史性低利率

　　08年金融危机之前，新西兰的平均房贷利率在8%以上。而现在，官方现金利率已降至历史低位2.0%，市面房贷定期利率基本在4.2%左右。同样投资一套房屋，现在买房的门坎更低，并且还款压力也相当于之前的一半。

　　2.大量新移民的到来

　　新西兰的“纯净”环境、良好的社会制度和平衡的工作生活方式，吸引大量新移民的到来。数据显示，截止今年6月份，新西兰人口增长了9.73万，达到469万。新西兰人口激增的主要动因是移民人数连续创新高，年度净移民数量达到了6.91万人。

　　3.新西兰人回流

　　08年金融危机以后，新西兰有弹性的经济优势体现了出来。尽管乳制品价格遭遇了下滑，但是旅游业红火，服务业兴旺，失业率不断下降，尤其是在奥克兰地区。之前是新西兰人去澳洲工作，但是近一年来从澳洲回流的新西兰人超过流失人口的数量。

　　4.空置率

　　据官方人口普查数据显示，从2006年到2013年，奥克兰房屋空置率从7%下降到6.6%。但据地产业内人士透露，在2015年，奥克兰公寓的空置率是2.5%，独立房屋的空置率低于1%。

　　5.租金回报率高

　　随着奥克兰房价的快速增长，租金回报率已经下滑很多。但是，对比很多国家和地区来说，这里的租金回报率依旧很高。比如，目前在trademe销售的2卧室freehold市中心公寓，标价37万纽币，租金可达每周480纽币。奥克兰房租贵不贵？相信我们中国同胞都有体会。

　　6.房屋建造慢，供应不足。

　　现在，奥克兰每年接纳了4万余名新移民，大约需要1.3万套住宅。但是，政府发放出的建筑许可只有9000多份，而实际建造成的房屋数量会更低。

　　7.建造成本上升

　　房屋短缺也造成了建筑生产资料的稀缺，物以稀为贵，技术型劳动力、建筑材料，以及市议会收费都迅速上涨。QV8月份数据显示，自基督城大地震以来，新西兰主要城市的住宅建筑成本已经上涨了20%。

　　8.热钱充足

　　新西兰不限购海外买家，多年来，在全球货币宽松的政策下，一些热钱也进入了新西兰市场。因为在欧美进入负利率和近零利率的时候，新西兰的官方现金利率还是处于相对较高的2.0%。另外，在一些国家，储蓄利率跑不赢通胀率，而投资市场又透明度较低，投资渠道有限。

　　为什么奥克兰房价还会上涨？

　　1.短期内看不到利率会上涨

　　低利率依旧是全球趋势，2008年金融危机以来，全球范围内已经有很多负利率经济体。比如，目前丹麦和瑞士国家银行的现行利率都是-0.75%，日本是-0.1%，瑞典是-0.5%。美国也经历着加息步履艰难，而新西兰央行预计还会继续降息。

　　2.作为移民国家，新西兰会吸引更多海外移民的到来。

　　一些国家的发展是以牺牲环境为代价的，欧美也受缚于各种问题之中；所以，时间会越来越证明新西兰的可持续发展政策是正确的。优美的环境和丰富的人均资源，再加上良好的社会制度、透明的市场机制，会吸引更多新移民的到来。

　　3.奥克兰依旧最具人气

　　新西兰政府已经明确表示不会控制移民进入，也相信没有任何一届政府会主动卡住移民、捣毁经济，然后被选下台。另外，奥克兰是新西兰唯一一个人口超百万的城市，也是唯一一个算得上国家化大都市的城市，集聚效应会吸引更多人来找工作和生活。

　　4.房屋短缺很难短期解决

　　新西兰建房标准较高，建筑审批和建造检查程序较为繁琐，建设工期长，供应慢。同时，建筑业有一定的进入门槛，培养持牌技术工人（如木工、水工和电工）并不会一蹴而就。就连奥克兰市议会现在都缺少建筑检查员，人手非常短缺。

　　5.建造成本会持续上涨

　　新西兰的地理位置和市场容量，决定了建筑材料的成本必然会维持在较高的价格；而且建筑市场存在一定的“合法垄断”行为，再加上人工越来越贵，都帮助推高了建筑成本。

　　6.海外买家（投资）只会更多

　　海外买家在新西兰买房几乎和本地人一个待遇，没有房产税、契税、房产买卖印花税和增值税等。房屋一般都是freehold永久产权，房地产市场成熟、透明度高，这些都会吸引海外买家的到来。而新西兰政府的态度呢？他们不是不懂“限购海外买家”这个政策，只是因为种种原因不使用。所以，温州炒房团没来奥克兰，已经是万幸。

　　说了这么多，其实，房价上涨的主要原因还是“货币贬值”，因为货币贬值是一个长期的过程，也是一个能够显示出社会发展的必然过程。上图可以看出，100年前，美国铁路工人的年薪是662美元；而如今已经是近5万美元。

　　再来看看上面这张图表，奥克兰最大房产中介公司的数据显示，奥克兰房价自1968年以来一直呈上涨之势。销售均价从1968年的10669纽币，涨到2015年的735765纽币。到今年8月份，奥克兰房屋销售均价已经达到906,560纽币。

　　当然，在过去，也有一些时间段奥克兰房价出现走平或者下滑的走势，比如2008年金融危机之后；但是，相对比而言，下跌的时间并不长。

　　所以，不论你买房自住还是投资，只要不是绷紧资金链“投机”——买了马上转手卖掉赚差价；长期持有的话，保证资金链充足，就不存在房价“腰斩”的问题。反之，如果你的钱没有被有效投资，才可能跑不过通胀，货币价值被“腰斩”。

　　另外，还要强调一句：影响房价升降的核心因素是供需问题。可以看看基督城，当供应上来的时候，房价也就自然平缓下来。

　　至于奥克兰何时能到那一天，这就要看新公布的《奥克兰统一规划》是否真的能够快速提高供应，如果供应上来了，房价也就不会坐上火箭了。

　　而现在，在供应很紧张的情况之下，我们只能祈祷炒房团不要来，房价不要涨太疯。因为，谁都不希望看见房价涨太高，需要调整。房价冲得越快越高，到时回调的幅度就会越大，这对经济和我们生活的影响就会越大，恢复起来时间也会越长。