综合分析奥克兰5年房价变化 谁是赢家谁是输家？

【天维网7月10日报道 援引stuff消息】 本轮房价上涨停滞，奥克兰首当其冲，这对不少持币待购的买房者来说是个好消息。但是过去四年房价迅猛上涨，已经让房地产市场出现明显分化。

在目前的行情下，谁是赢家？谁又是输家？

首次购房者

毫无疑问，近年来房价大涨让首次购房者吃到了苦头，无论房价还是政策，对他们都是顶着来。

2012年时，首次购房者的购房首付还只有10%，当时全国的房屋均价只有37万纽币，也就是说只要拿出3.7万纽币首付就能摁下一套房。

但现在，受央行限贷政策影响，银行收紧了低比例首付的房贷发放，大部分买家要支付20%的首付才能获得贷款。以全国54万纽币的均价计算，最低首付涨到了10.8万纽币。

BNZ银行首席经济学家Tony Alexander认为，房价上涨停滞对首次购房者来说是个好消息，投资客离场后，他们的压力减轻，买房会轻松一些。

“房价停滞甚至下跌会让一些急于赚钱的投资客选择变现，一些人会出售手里的房产。”Alexander说。

奥克兰大学经济学高级讲师Ryan Greenaway-McGrevy则认为，价格下跌是一个长期的过程，收入上涨也是如此，首次购房者需要寻找到一个合适的节点入市。

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已经买房的人

新西兰人的大部分资产就是房产，总计约1万亿纽币。房贷总数相当于这一数字的四分之一。2014年以前买房的人都赚了，这几年间新西兰个别地方房价涨了3倍。

但无论房产增值多少，高房价其实都没有让有房者受益——他们不会把仅有的一套房子拿出来变现。但当他们想升级房产、换一个更好的房子时，就会发现房价已经涨得太厉害，无力支付多出来的差价。

Corelogic调查显示，通过卖房再买房来升级房产的比例，从2006年的30%下降到如今的27%，说明升级住宅的难度增大。

Infometrics首席预测师Gareth Kiernan认为，房价升降间，受益者其实是婴儿潮一代。他们把大房子换成小房子，搬出市中心到市郊买房，并把原来的房产变现，享受到房产增值部分。

“通过房价上涨变现后，再买一栋小一些、便宜很多的房产，这些人才是真正的大赢家。”他说，但这又蚕食了另一部分年轻人的利益，不少首次购房者因为房价过高而失去了买房的机会。

炒房者、投资客

Kiernan认为，投资客也是大赢家，但前提是他们在过去五年间扩大了投资组合，并且享受到资本收益免税政策。

Corelogic数据显示，在经历了几个季度的下滑之后，投资客又卷土重来，被他们买走的房地产数量开始上升。

但Alexander警告，投资房地产获利的环境已经发生改变。“目前的资本收益较弱，扁平化的市场正在让某些投资客付出资本损失，他们在入市时付出太高成本。他们不仅受到央行限贷政策的束缚，还要忍受商业银行紧缩放贷带来的影响。”

Alexander表示，对于一些拥有多套房产、长期持有的职业炒家来说，他们获得贷款的机会也在减少，而且资本利得率也不高。

Greenaway-McGrevy称，投资客面临的另一个问题是房租回报率偏低，奥克兰目前的房租中位数和房价中位数的比值只有3%，这样的收益还比不上定期存款。而且他们还要承担房产打理费用。

他认为，如果房价上涨停止，目前利率处于缓慢上升通道，对于将大量资金锁定在房地产上的投资客来说并不是个好消息，他们将错失其他投资项目。

对于海外投资客来说，虽然贷款已经不那么容易了，但还是不乏一些全款购房者，约占市场的6%。限贷政策对他们没有任何作用。

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开发商

奥克兰统一规划会让一些开发商受益，前提是政府允许他们兴建高密度住宅区。

但这样的项目进展并不顺利，一些开发项目滞销，加上施工成本上涨，让开发商对此类项目产生排斥。银行也不愿向这些项目提供贷款。

“开发商面临缺乏贷款的境地，而且短期内不会好转，只会继续恶化。”Alexander说。

Greenaway-McGrevy也称，过去10年间，新西兰的建筑成本是总体通胀率的二倍，如果房价下跌，那么一些开发商开发新项目的积极性就会不足。

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政府

通常来说，房价下滑对政府来说是个坏消息。但从另一方面看，房地产之外的其他经济领域会有新的起色，消费者信心总体很高。

反对派

住房问题本来可以成为反对党攻击国家党的利器，在今年的大选中为自己赢分。但是当反对党需要这个利器的时候，似乎与住房有关的争论已经明显降温了。

“对于国家党政府来说，是幸运的，因为工党似乎拿不出明确的办法应对这一问题。”Kiernan说。

银行

近些年来，银行对支持新西兰家庭买房、提供房贷方面发挥了积极作用。一份来自毕马威的报告显示，2016年是8年来新西兰各家银行房贷增长最快的一年，贷款增加了1.27亿纽币。但Alexander称，限贷政策让银行在房贷方面的收入减少，银行自身缩紧贷款的同时又要努力吸收更多的存款。

但这样有利于银行降低系统性风险。