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养老地产火热 新西兰“金三角”热度不亚房地产

作者: Jackie Shan　 日期:2017-10-07 09:10:27　阅读: 　来源:天维网编译
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【天维网10月7日报道 援引stuff消息】 说起新西兰金三角，你会想到什么？缅甸的罂粟？其实，“新西兰金三角”指的是奥克兰、汉密尔顿和陶朗加三地，这里聚集了大量的老年人口，近年来退休村产业发展迅速，大量养老地产拔地而起，热度丝毫不亚于房地产。

 


Rob Wilson现在是养老村协会主席，他相信将有更多保护消费者的措施出台  STACY SQUIRES/STUFF

虽然不断有年轻的移民入境，但新西兰人口老龄化却是不争的事实。统计数据显示，到2033年，新西兰65岁以上的老人将达到117万，其中75岁以上的老年人口为58.9万人。而老年人口密度最大的，正是“金三角”地区。

为了将金三角地区75岁以上老年人口的“渗透率”维持在12%的水平，保障老年人的生活品质，这三座城市需要额外建造2.5万个退休村公寓，供老年人居住。随着更多的70岁以上老年人选择入住退休村，新西兰退休村协会（RVA）预计，对养老地产的需求将进一步增强。房地产开发商Jones Lan LaSalle预计，如果老年人口“渗透率”达到16%，那么需要额外建造4.2万个退休村公寓。

据悉，购买这种公寓，并非传统意义上的“买产权”。购房款在老人离世或不继续居住后，会扣除部分建设和运营管理费，而后返还，一般返还比例在75%以上。居住期间，老人定期缴纳服务费，涵盖物业、垃圾处理、环境维护等多种服务。


尼尔森一处风景优美的养老村

对于老年人来说，搬到退休村居住是一个影响后半生的决定，不少人需要变卖房产，与退休村经营者签署ORA协议，一次性投入三四十万纽币购买居住权。一般来说，居住权价格相当于当地房价的70%~80%。

Rob Wilson早在2006年就搬到了退休村，他很喜欢这里，认为这就是自己期待的那种生活：环境整洁、温暖、安全，不仅有人陪伴，老年人还能聚在一起聊天。但周费用也一年高过一年。

“在18个月里，（周费用）已经从90纽币上涨到115纽币。”他说，“退休村涨价幅度超过了通胀和养老金涨幅。”

但住在退休村也有好处，除了环境舒适，老年人再也不必为不菲的房屋维护和电费账单操心。而且一些退休村的每周基础收费保持不变，不会涨价。

一般来说，新西兰老人退休后不会和子女一起居住，随着年龄、体力变化，也渐渐无力或不愿打理带有花园的郊区住宅。此时，老人可以选择卖掉原来的房子，购买老年公寓，在保持独立居住前提下享受社区提供的家政、餐饮、娱乐、社交、康复、医疗、看护等一条龙配套服务。


金融能力委员会专家Troy Churton为老年人做财务规划  WARWICK SMITH/STUFF

据报道，养老地产在新西兰有数十年的发展历程。对于企业而言，这种商业模型几乎可以成为“现金奶牛”。项目售卖后，收回的现金可以迅速偿还贷款并开发新项目；公寓在住客离开时还可继续转手。正因为如此，新西兰养老地产企业发展迅速，不少社区刚有雏形就被抢购一空。目前新西兰注册的老年公寓社区有348家，整体市场规模超过千亿纽币，成就了5家上市公司。

但业内人士认为，新西兰老年人选择退休村，还是应该结合自身条件，量力而行。最好请财务规划师帮助自己量身打造。地产咨询公司Creas就在一份报告中指出，一些老年人想离开退休村，但自己的房产已经出售，而退休村返还的钱又买不起当初的房子，一时间陷入财务困顿。

从现有的经验来看，养老地产重在服务，而服务的标准很难约定，需要政府早期介入，以辅助行业更好地发展。比如，有的老人在健康状况不错时入住养老村，但随着年龄增长，需要的照顾服务也越来越多，甚至失能，这额外增加的服务该如何收费？退休村是否能提供相应的服务？

据悉，商业、创新和就业部将在下个月就退休村法案修订进行调研，有望增加保护消费者的条款。


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