听说新西兰新房质量不好，寿命只有15年？真相是……

尽管现在是冬天，但是今年的新西兰房市并不冷清。

建筑业法律事务专家Tanya Wood最近对媒体说，“现代住房的实际使用寿命，比业主的预期要短很多。”

Tanya Wood

她表示，大部分新西兰屋主都不知道，有些建筑材料比如外墙、比如窗户的合规要求只要寿命超过15年就行了。

她举例有一种叫Shadowclad的外墙材料在新西兰引起不少法律纠纷，业主投诉这种材料无法和其设计用途相匹配。

讲真，Shadowclad外墙看起来还不错

Tanya Wood说，现在新房还是使用同样的曾导致漏水房危机的方法（新西兰有数百个学校已经使用了这种材料）。

新西兰房产所有人和买家协会(Hobanz)首席执行官Roger Levie认为，新西兰老房子质量要比新房子更好。

“老式的villa反而使用更好的工艺，更硬的实木，更好的通风，即便暖和程度比不上新房……

其实，根据房哥对于新西兰的建筑规定（New Zealand Building Code clause B2 Durability）的了解，并不是房屋所有的地方都只需要保证15年以上的寿命。

房哥查询了最新的2014年版本建筑规定，房屋大部分结构材料都需要能够提供50年以上的使用寿命，但是也有一些部分只需要保持五年以上的使用寿命就行了。

• structural elements like floors, walls, bracing or structural fixings

• items difficult to access or replace

• building elements where failure would go undetected during normal maintenance of the building

• 房屋的结构建筑构件，如地板，墙壁，支撑或承重结构等；

• 难以到达或更换的部件；

• 在建筑物正常维护时无法发现存在故障的建筑构件。

• moderately difficult to replace or access building elements, including the building envelope, exposed plumbing in subfloors and inbuilt chimneys and flues

• building elements where failure would go undetected during normal use but would be detected during normal maintenance, like wall claddings, exterior doors/windows

•中等难以更换或进入建筑构件，包括建筑围护结构，底层地板中暴露的管道以及内置烟囱和烟道；

•在正常使用过程中不会发现故障，但在正常维护期间会检测到故障的建筑构件，如房屋外墙，外门/窗户。

• easy to replace building elements, including services and linings and renewable protective coatings

• building elements where failure would be easily detected during normal use, like exterior gutters, surface-mounted plumbing fixtures (taps).

•易于更换建筑构件，包括衬里以及可再生保护涂层（通俗点我们叫油漆、涂料）；

•在正常使用过程中容易检测到故障的建筑构件，如外部排水槽，表面安装的管道装置（比如说水龙头）。

事实上，新西兰对于所有的建筑材料都有更加具体的材料标准。

更具体一些，建房时使用的材料通常涉及到七大标准：

●NZS 3101.1:2006 Concrete structures standard – The design of concrete structures. Amendments 1, 2.

●NZS 3602:2003 Timber and wood-based products for use in building.

●NZS 3604:2011 Timber-framed buildings.

●NZS 3640:2003 Chemical preservation of round and sawn timber. Amendments 1, 2, 3, 4, 5.

●NZS 4251.1:2007 Solid plastering – Cement plasters for walls, ceilings and soffits.

●NZS 4297:1998 Engineering design for earth buildings.

●NZS 4299:1998 Earth buildings not requiring specific design.Amendment 1.

涵盖了建房相关混凝土、木材和木材相关材料、水泥石膏板、化学物质、机构设计等等的应用。

房屋不同位置的材料还做出了不同的使用寿命要求。既避免了一刀切50年带来的建筑成本大幅上升，也避免了一些关键部位结构不靠谱，让房屋寿命远低于预期的情况。

我们可以认为，新西兰目前最新的房屋建筑标准是综合了各方面因素的合理标准。

另外，使用寿命的5年15年和50年要求都只是要求的底线，而不是建材本身的上限。实际使用寿命和设计年限也是两个概念。

拿奥克兰最知名的建筑——北岸大桥为例，上世纪50年代中期建设的时候是按照50年使用寿命设计的。

如今大桥已经超期服役许多年了，在可以遇见的未来，奥克兰市区与北岸的唯一联通仍然只有这座大桥。最新的规划中，大桥还将外挂天行者步道，让行人可以步行或骑行跨越北岸。

近几年新西兰建筑材料出问题的确实挺多的，影响很大的有三起针对建材的集体诉讼。

日益完善的法律观念让大家比以往更容易维权，这也是导致了大家对于新房信心不足的一大原因。

本文的主角Shadowclad外墙材料是建筑产品巨头Carter Holt Harvey（CHH）的拳头产品。

新西兰教育部声称该产品有缺陷，并导致了800栋学校建筑的漏水。据报道，这些房屋的维修费用估计在10亿纽币至13亿纽币之间。该部希望Carter Holt Harvey支付拆除和更换外墙相关的所有费用。

房哥在CHH官网发现，这一建材目前仍然在售。

近年来另一争议较多的材料则是建筑产品巨头James Hardie 旗下的Harditex，Monotek和Titan产品。

这些Plaster（石膏板）外墙产品被广泛用于新西兰新房建设，并且目前已经被高等法院（The Supreme Court）认定需要赔偿受害者（原告包含1236套住宅，5处商业建筑和5个退休村） 2.25亿纽币。

赔偿的核心是1983年至2011年期间建造或安装了James Hardie产品的房产。

房哥之前为啥一直不太敢

写James Hardie呢？

在该公司财报中显示，截至2018年12月3日的九个月里，该公司在新西兰花费了$440万用于支付法律和相关的费用。

把房哥按克卖了也凑不出那么多钱去收律师函。

今年高等法院维持了上诉法院的判决，按照新西兰的法律体系，James Hardie想继续打官司只能去英国女王的枢密院（The Judicial Committee of the Privy Council）了。

这个从2015年就开始的集体诉讼终于告一段落。

最后的集体诉讼是针对“500E钢筋网”产品的。

在经历过基督城的两次大地震后，为了更安全，2012年，新西兰政府将水泥内使用的加固钢筋网等级提升到E级新标准，相关产品被归类为500E钢筋产品。

图片里是的是合格产品

然而，媒体发现新西兰上市公司Steel & Tube销售的钢筋网，经商业委员会检测，强度竟然不符合新标准。

房哥早在2016年其实有报道过这一事件：

500E钢筋网集体诉讼

↑↑点击文字了解更多详情↑↑

讨论完了建材，让我们继续下一个话题：

如今的新房，真的不如老房耐用吗？

房哥首先带着问题请教了大卫房屋检测的屋检专家David Wang。

对于老房质量比新房更好的说法，David认为这是一种存在一定误导性的说法。

任何的房屋，不仅受到建筑材料的影响，建造时采取的工艺和具体的房屋设计和建造形式都会影响到房屋的寿命。

除此之外，另一大影响房屋寿命的关键因素则是后期的保养和维护，如果没有很好的维护和保养，无论新房还是老房都可能会出现严重的问题。

对于老房来说，房屋沉降的问题在多山的新西兰普遍存在。另外，许多老房的抗震标准其实已经无法满足如今法律法规的要求了。老房另一常见存在的问题则是保温、隔音等性能通常远不如新房。

不同年代的房屋，都有自己时代的特点，所以很难说哪个年代的房屋就特别差，某一个年代的房屋就特别好。

David表示，在实际房屋检测中，他们更多的是实地检测后针对这套房屋本身的状态给屋主提供建议，而不是仅凭建造年代就对房屋做出评价。

其实，市面上大部分出售的新房都提供不同程度的保修。

以Jennian homes为例，目前的保修政策是新房提供三年维修保障和十年的结构保障。

其他的一些开发商大多均提供10年的Master Builder 保修或者10年的 Certified Builders保修。

奥克兰知名房产投资人阿海则表示，相比于新房，他更认可老房。

他的学生买的房产都是上世纪60到80年代修建的。阿海认为，这样的老房相比新房更容易Add Value（增加估值）。

而且老房大多经历了时间的考验，一般结构都没问题，不像90年代很多房屋的结构框架没受过防腐处理。

对于新房的话，两层砖瓦或者Weatherboard外墙质量还是有一定保证的，但是复杂的cladding（外墙）或者非传统外墙的风险确实是不容忽视的。

在耐用性上，如今建房常用的松木软木确实无法与老Villa常用的硬木媲美。

但是，老房也有其自己的劣势。

老Villa的木头门窗需要定期进行油漆和保养，而新房子的铝合金门窗基本无需保养，顶多15-20年保养下软胶条。

都江堰水利工程已经工作了2000多年，罗马水道桥历经2000年了也还站在那里。

所以旧时代的建筑真的经久耐用。

而这个逻辑就像没有一个零零后活到了二十岁一样可笑。

觉得老房子质量比新房质量好的人大多忽略了幸存者偏差。

老房子如果出现了质量问题或者疏于维护，基本上现在都已经被推倒重建了。屋主愿意花钱维护、翻新的老房子才坚持到了现在。

这些幸存下来的老房子，都是被妥善维护、翻新的房产。当然看起来质量不错。