政府数据称租房买房负担减轻 一众经济学家笑了

【天维网援引stuff消息 Jackie编译】   政府最新发布的一项数据显示，新西兰居民无论租房还是买房，负担都有所减轻。这让无房一族和经济学家都大感意外，和居民的切身体会也截然相反。

原文：Govt data indicates renters should be feeling richer

ABIGAIL DOUGHERTY/STUFF

住房和城市发展部周三（7月25日）发布了住房可负担指标（Housing Affordability Measure，HAM）数据。据悉，该数据主要包括两个指标，一个是假设居民在租住地段购买售价较低（处于所租地区价格段后25%）房产后住房支出超过30%的租房户比例，另一个是租金超过收入30％的租户比例。第一个衡量的是买房负担能力，第二个衡量的是租房负担能力。同时，居民的收入情况采用的是2013年家庭经济调查数据，同时将通胀因素考虑在内，另外还采用了税务局和社会发展部提供的数据。

最终，这组指标得出结论：新西兰居民的住房和租房负担能力都有所提升。这一结论让不少人感到意外，尤其是对市场有切身体会的人。

统计局今年6月份发布的数据显示，房租上涨速度是一般通胀率的二倍，截至今年5月份的一年间上涨了3.4%。而同时期工资仅仅上涨了2%，勉强跑赢通胀。

但政府发布的住房可负担指标不这样认为。该组数据显示，2018年租房负担水平提高了4.2%，并且是2003年该项调查开展以来可负担水平最高的一次。

而且更令人“惊喜”的是，惠灵顿的房租负担水平从2016年以来提高了10.3%，奥克兰提高了10%。

Infometrics首席前瞻师Gareth Kiernan称，如果按照这组数据，则意味着现在是新西兰16年来房租负担最轻的时期，这让人“难以置信”。

“鉴于我们对租金上涨和收入的了解，这很难让人信服。”他说。

经济学家Shamubeel Eaqub也认为这不可思议，“（买房租房）正越来越艰难，对于一个典型家庭来说，花在租房上的钱越来越多，我不理解他们（政府）的数据如何与我们了解的数据匹配。比如，他们说2017年租房户的收入中位数增长了10%，2018年增长了5.4%，我不知道数据来源，但这似乎并未体现在我们的工资上。”他说。

HAM数据同时显示，全国来看首次购房者的可负担水平提高了3.6%，奥克兰大幅上升了5%，原因是低利率以及房价增速放缓，尤其奥克兰房价下跌。

但这样比较并不全面，虽然利率较低，但现在申请到贷款较以前更难，只有首付20%以上才能获得较低利率。

“这个指标没有考虑到积攒首付的困难，而且还款率正在下降。据我估计，平均每个家庭需要14年才能攒够20%的首付，需要51年才能还清贷款。”Eaqub说。

经济学家Cameron Bagrie也赞同这个说法，他认为买不买房不能仅看利率，银行评估首次购房者的还款能力并不是看现在的低利率，而是未来利率上涨的情况。

对于外界的质疑，住房和城市发展部相关负责人Adam Brown称，这条数据比较的是住房支出占收入30%以上家庭的占比情况，结果显示数据稳定。他同时承认，这个衡量方法也在完善中。

“HAM正在发展完善，也会做出调整，所以我们对结果保持谨慎。这些数据可能无法反映出不同的人在住房和租赁市场的亲身体会，我们正在努力改善和理解它。但有一点，这个指标确实证实了大多数新西兰人知道的一个事实，住房是无法承受的。”他说。