【天维网Elton报道】

央行行长专门对房价发表讲话

今天早上10点，新西兰央行行长 Adrian Orr 在对新西兰零售业会议财产委员会发表的讲话中表示，房价的不可持续水平给货币和金融稳定带来了挑战。

“金融稳定风险的根源在于住房供应无法及时应对需求变化，以及导致人们倾向于将住房作为投资品而不仅仅是居住用品，”Orr 先生说。 “没有一个机构或灵丹妙药能直接对付这个问题。房价和住房负担能力受到很多供求因素的影响，包括移民、税收政策、政府福利或转移、土地供应、建筑标准、基础设施等。最终，土地和空间的获取最近被证明是实现住房市场平稳运行的最大挑战。”

整个演讲的重点是：为什么央行关心房价水平以及住房在家庭和银行资产负债表中的集中度；继续导致房价波动的驱动因素；随着时间的推移，可以做些什么来促进更好运作的住房市场——从而促进更可持续的房价。

央行对房价发布重磅评估报告

伴随行长的讲话，今天央行还发布了一份分析报告：新西兰房价可持续性的评估，在这份分析报告里，央行的分析框架关注了住房市场的三个关键方面：家庭、投资者和供需动态。

经过分析后，央行认为一系列指标表明：在过去 12 个月，由于家庭不得不借入更多的债务来购买房产，当利息增加时，家庭收入将会捉襟见肘。随着利率正常化以及住房供应的持续走强，将会看到 “可持续的水平” 的房价在未来几年出现下降。

报告精华内容如下：

首先央行解释了什么是可持续水平的房价：“我们将可持续的房价解释为房价应该变动的水平”，并认为当前的实际价格严重偏离了可持续水平，“ 实际房价也受情绪驱动和期望，并且部分受到围绕房地产市场的叙述的影响。 这意味着房价通胀可能会偏离基本价值。 这种偏差不能无限期地持续，价格最终会向基本面调整，通常是在一段时间内2者价格适度。 较大的偏差可能导致无序的价格修正，从而破坏金融稳定。”

央行的分析框架包含了3个视角。

第一个是居住者费用的视角：

这主要是比较了自住者在租金和房贷之间的差异，指出从家庭的角度来看，可持续的房价应该反映拥有房屋的净收益，尤其是与租赁的替代方案相比时。这意味着房屋所有权和租赁的选择应该随着时间的推移而平衡，其拥有房产的净收益都不应有太大差异。在对比2006-2010也就是全球金融海啸前后的数据中，央行证明了过大的偏差最终会收敛的结论。而当前局面可以从下图中看到：

第二个是投资者的视角：

这部分，央行主要是从租金收益对比角度来展开，认为：目前，房价高于其资产价格模型的估计，而近期政府增加供应政策产生的变化还没有在模型内化，这表明可能房价存在进一步的下行的风险。同时，在租金收益率的基础上，收益率远高于短期存款利率但与长期存款利率相当。

第三 供求关系视角：

对于这部分，央行承认2015-2018年出现了供应跟不上需求的问题（下图红色线条为供应-需求），这部分地导致了房价上行（蓝色为房价增速）。

而对于未来的供求状况，央行通过新建住房审批数量等数据，认为将会解决相当部分的供求压力。如果仅从供需角度而言，新西兰的长期房价将会是可持续的，而超出可持续房价的部分将会回归。

最终结论

最后的结论就是：新西兰房价在过去10年大幅上涨，到2020年为止的上行都是长期利率下降，人口增加和供应不足的反映。虽然家庭收入中房价的部分占比越来越高，越来越难以负担，但考虑到利息，税务政策，租金估价模型，到2020年为止，房价仍旧是处于可持续的区间内。

但从2020到2021年的大幅上涨，则是一个相对不那么正常的驱动，其中有长期利率会持续大幅度低于历史平均利率的看法的因素。而随着未来利率走高，家庭支付能力可能会进一步受到较大的限制，前述看法的逻辑会受到考验，同时考虑到供应增加，租金水平将会在供应跟上后发生变化，再加上政府税收政策变化，诸多因素的合力最终会导致自住者和投资者的需求减少。这说明当前的房价正变得越来越不可持续，随着利率正常化和供应继续进入市场，未来几年，价格会面临重新调整的压力。