【天维网综合报道】根据房产网站realestate.com.au的数据，今年6月，澳大利亚房价再次同比上涨了6.55%。此前，该国房价已经连续上涨了18个月。而在新西兰，房价在最近几个月均处于不断下跌的状态。那么，为什么澳大利亚的房市一片红火，而新西兰的房市却一片惨淡呢？

答案似乎是供求关系。

图源：OneRoof

今年年初，新西兰市场上充斥着大量待售房屋，使卖方市场变成了买方市场。

而在澳大利亚，库存水平有所增长，但不足以满足需求。

realestate.com.au指出，澳大利亚的人口增长强劲、租赁市场紧张以及“因缺乏新建筑而被加剧的长期住房短缺”是造成这种情况的因素。

此前，两国的央行均为应对通胀上升而迅速加息，两国也同时遭遇了房市低迷。但今年年初，两国的道路出现了分歧。

澳新两国房价变化差异。图源：OneRoof

房研机构OneRoof的数据合作伙伴Valocity的高级研究分析师Wayne Shum表示：“我没有看到很多关于澳大利亚政府削减公共部门开支的消息。”

另外，澳大利亚的净移民数量也持续强劲，而新西兰的新移民数量近几个月有所减少。

澳大利亚独立智库研究所的高级经济学家Matt Grudnoff表示，目前澳大利亚的失业率仍然很低，但他指出了推动澳大利亚房价上涨的一个关键因素，即受税收减免政策推动的房产投资客。

澳大利亚有资本利得税和资本利得税折扣，自住业主无需纳税，但投资客需要纳税。

不过，投资客可以获得折扣。假设投资客以500,000纽币的价格买了一套房子，并以 700,000纽币的价格出售，那么在其200,000纽币的收益中，只有100,000纽币需要纳税，另外的100,000纽币完全免税。

Grudnoff说，想要获得税收折扣，必须拥有资产超过12个月，但就住房而言，这显然很常见。

除此之外，澳大利亚政府对公共住房的投资“几十年来出现真正下降”，这也推动了澳大利亚房市的发展，因为这实际上意味着进入市场的房屋量有所减少。

Grudnoff ：“在澳大利亚，房产开发商倾向于在利润最高的时候一点一点地推出其产品，而如果你回顾几十年前，当时政府以稳定的速度建设，这只增加了市场供应，实际上限制了房价上涨的速度，更重要的是，限制了租金上涨的速度。”

“许多投资客在购房时已经拥有多处房产，他们有资本，因此借钱更容易。基于此，他们非常擅长竞价击败首次购房者或自住房买家，这基本上迫使后二者退出市场。”

Grudnoff并不认为澳大利亚的房市会像新西兰那样再次陷入低迷。

“大家普遍认为，澳大利亚的房价不会大幅下跌。事实情况时，即使利率目前可能处于峰值，我们仍然看到房价在上涨。”

当被问及澳大利亚央行降息后会发生什么时，Grudnoff说，他认为房价会开始更快上涨，因为通常情况下都是这样。

两国存在多项差异

房产中介公司Ray White的研究主管Vanessa Rader表示，由于建筑成本高，澳大利亚新房供应有限，劳动力市场艰难，两者之间存在不匹配。人口持续增长导致各州租金创历史新高，空置率低，房产中位数价格上涨。

Rader表示，新西兰与澳大利亚之间的主要差异之一是可用房源水平。新西兰各地房源数量高，租金下降，买家的选择较多，这使其可以协商降价。

图源：NZ Herald

“由于利率与通胀率仍然高企，且劳动力市场处于不确定的状态，新西兰的买家情绪在下降，潜在买家难以做出决策。”

Rader认为，利率变动的变化是新西兰和澳大利亚房市轨迹分化的一个影响因素。新西兰央行率先进行了加息操作，打击了市场信心。

不过，新西兰央行的下一次利率调整可能会是下调，这将增强人们对经济的信心，买家的情绪可能将发生变化，导致房地产活动增加，从而对价格产生积极影响。

房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，每个国家的市场有相似之处，例如尽管房贷利率可能不同，但普遍而言都很高。

“新西兰的住房负担能力仍然紧张，澳大利亚也是如此。”

Davidson也谈到了劳动力市场因素。他表示，澳大利亚的劳动力市场相对稳定，但新西兰的劳动力市场较为疲软。

Shum最后表示，人们的心态是决定房市趋势的一个重要因素。

“房市是人们信心的体现。如果你认为新西兰房市不会很快反弹，那么这种想法会很快蔓延。”