【天维网综合报道】20世纪90年代左右，新西兰房价仅为人均收入的3倍左右。而现在，房价已经飙升至人均收入的9倍左右。那么，这是为什么？独立经济学家Tony Alexander近日对这一问题进行了分析，他指出了多条因素，并认为房价收入比不会再回到3倍的水平。

Alexander首先提及了纽币与澳元的汇率。他表示，自1985年到2013年，纽币兑澳元的汇率平均为1比0.82，但自2013年起，平均汇率略高于1比0.93。

那么，哪个汇率更具有参考价值？Alexander更建议后者，且他认为这同样适用于其他领域。

图源：George Novak

“此前，银行等贷款机构提供的一年期房贷利率约为7.4%，导致经济出现书还推并使许多人感到‘痛苦’。但事实上，对于那些在20世纪80年代买房的人来说，房贷利率低于10%简直可以称得上是‘天方夜谭’。”

但在当时，直到20世纪90年代初，房价仅为收入的3倍。而现在，房价约为收入的7至9倍。

为什么房价收入比发生了如此之大的变化？

Alexander对这一问题进行了分析。他表示，原因有很多，包括在1992年以来通胀率的下降使房贷利率降低，人们可以在拍卖会上给出更高的价格，较低的借贷成本推高了房价。

目前的建筑成本也比过去高得多，各地市政当局也在征收额外费用，健康和安全要求标准变得更严格、更昂贵，房屋规格也比过去更高。

过去三十年，新西兰没有出现类似于但尼丁、基督城、惠灵顿和奥克兰这样的新城市。人们一直试图在相同的旧地点买房，这导致土地价格急剧上涨。

现在，房产也成为一种退休投资资产。拥有房产使投资客的借贷和投资能力的增加，是股票等其他资产所不具备的。教授人们了解住宅物业投资并帮助人们建立投资组合的教育行业已经兴起，而该行业在20世纪90年代之前并未大幅发展。

Tony Alexander。图源：Fiona Goodall

20世纪80年代末，移民规则发生了变化，使移民大量涌入。而住房需求增加的同时，住房供应却没有增加，这有助于推高房价。

人们的寿命也比以前更长，这意味着自然而然地投放到市场上的旧房子比以前更少。

那么，未来房价收入比会升至12以上吗？（即房价为收入的12倍）

Alexander不这么认为。他表示，低通胀和高债务的结构性利率下降已经结束。同时，政府正在实施允许增加住房密度的政策，并迫使地方议会提供更多开发用地。因此，现在的房屋建设年均水平高于以前。

“基于上述分析，我认为房价收入比永久性地回落至3可能永远不会发生。”