【天维网综合报道】独立经济学家Tony Alexander上个月对房产中介的调查结果显示，目前买家正在强势回归市场，但目前房价尚未有上涨压力。本周，Alexander进行的对贷款顾问的调查也显示出了类似的情况，即买家正在强势回归。

调查显示，净51%的顾问称，有越来越多的首次购房者在寻求建议，而净33%的顾问表示，市场上的房产投资客有所增加。

两个月前，上述两个数字分别为-7%和+9%。这表明，在房贷利率前景为下降的背景下，年轻买家们变得更有动力考虑买房。

Alexander表示，对于投资客来说，随着时间的推移，房贷利率的降低显然会有所帮助。

图源：OneRoof

“但必须记住，通过经营住宅租赁业务轻松增加财富甚至轻松获得良好收益的鼎盛时期早已一去不复返。”

“获得贷款变得越来越难，地税和保险等成本也比以前要高得多，租赁法变得更加严格，房价也比之前高得多。”

Alexander表示，当房价开始上涨时，肯定会有更多投资客入市，因为这是所有资产价格周期的本质。但自1980年代中期信贷规则放开以来的“房市热潮”不太可能重演。

“投资客在房市中的角色正在发生结构性转变，这有利有弊。”

“好的方面是，将为自住业主提供额外的空间，平均房价与平均家庭收入的比率不会攀升得那么高。”

“坏的方面是，当租赁市场度过目前的暂时供过于求的时期时，租房者的处境将变得相当困难。”

不过Alexander表示，上述情况可能将在几年后才会发生，因为目前开发商们正在将未售出的房产投放至租赁市场，几年后将这些房产售出时，上述情况才会发生。

Alexander还表示，另一个会抑制本论房价上涨的因素是规则的变化。政府将允许全国范围的住宅密度增加，并要求划分更多可供开发的住宅用地。

“这些都是好事，但考虑到建筑成本的上涨，我们不太可能看到房价与收入的比率大幅下降。”

另一方面，Alexander介绍了在过去三个陷入经济衰退周期中，纽币汇率的变化。

Tony Alexander。图源：Fiona Goodall

1991年，新西兰经济萎缩了1.3%，但在随后的两年半内反弹至6.6%的增长，这得益于纽币下跌了11纽分。

1997年和1998年，新西兰经济在最疲软的时期增长了0.4%，随后在一年半内反弹至上涨6%，这得益于当时纽币下跌了20纽分。

在2008年和2009年的全球金融危机期间，新西兰经济萎缩了1.8%之后，直到2015年才达到超过4%的增长。尽管当时纽币汇率从80纽分跌至51纽分以下，但很快又回升至了73纽分，因此出口部门和各地区因货币而引发的反弹并不明显。

而在近期，新西兰经济的年增长率似乎已经降至-0.5%左右，纽币却没有下跌。

目前，纽币的汇率接近62纽分，而在一年前和两年前都是59纽分。

Alexander表示，随着海外利率的下降或即将开始的下降，纽币兑美元的贬值可能性似乎非常低。

事实上，自8月14日新西兰央行放松货币政策以来，纽币实际上已经上涨了近两纽分。

Alexander最后表示，目前纽币走势导致出口缺乏强劲的周期性增长，这将限制未来几年房价由人们的收入所驱动的程度。