【天维网综合报道】独立经济学家Tony Alexander表示，未来新西兰的可负担住房将会越来越少。

目前，房价与收入比约为7，而在20世纪90年代初，该数字仅为3。

人们提出了一个重要观点，即这完全是供应问题导致的，如果能建造更多房屋，那么房价收入比可垦会回到此前的水平。

但Alexander认为，这一观点与事实相差甚远。他认为，只有当土地价格和建筑成本随着收入的增加而下降或保持稳定时，这一指标才会回到以前的水平。

图源：Peter Meecham

通过一些观察部分数据，新房建设似乎迎来了“繁荣期“，例如新房许可数从2011年的1.35万上涨至前两年的5.1万。

那么，新房建设的“繁荣期”是否使房价下跌或保持稳定？答案是否定的。

自2011年以来，新西兰全国平均房价上涨了约130%，通胀率上涨了130%，平均工资上涨了60%。

那么，导致这一现象的原因是什么？

Alexander表示，这是因为建筑成本飙升。从资本货物价格指数来看，某一指标自2011年以来已经翻了一番。现有房屋的价格不仅受买方与卖方数量关系的影响，还受到新房的替代成本的影响。

建筑成本大幅上升不仅在于材料成本的上涨。健康与安全要求的大幅提高、审批费用上升、必须满足新的隔热和抗震标准以及大型工地的交通管理费用上升等都是导致建筑成本上涨的原因。

此外，还有土地成本。人们通常希望尽可能靠近工作地点居住，因此鼓励他们离开以便建造新房往往需要付出较高的代价。

图源：独立经济学家Tony Alexander

Alexander表示，除非土地价格下跌、材料成本下降，以及过去几年引入的更高标准和规则被逆转，否则仅仅建造更多住宅不会对住房成本与收入产生太大影响。

“土地价格可能会下跌，但往往只是暂时的。根据我收到的信息，建材成本仍在攀升，任何降低建筑标准和安全规则的措施都只会是微不足道的。”

“提高审批速度、释放城市边缘的土地、允许更多的密集开发将有助于缓解，但只会对整体情况的改变起到有限的影响。”

他继续说道：“房屋供应增长可以使买家减少需要支付的溢价，并限制建商的利润。但是，除非建筑成本回落，否则人们的住房负担能力不会发生太大改变。”

不过，尽管经济已经衰退近两年，许多建设项目仍报告了巨大的成本超支，这表明建筑成本高企的问题依然严重。

Alexander最后表示，一旦经济复苏，预计建筑成本还会进一步上升。而且，随着计划中的基础设施项目的增加，获取住宅建筑所需的资源成本也可能会增加。