房哥找了专家问了一些当下和未来的投资房管理问题

“E智论坛”是由天维网和EverBright Finance 宏硕资本共同主办的长期系列活动。每期活动的演讲嘉宾皆来自房产土地开发、金融等行业机构的知名资深职业经理人，在进行案例分享的同时，加入更多灵活互动的讨论环节，以期能够使每位来宾都最大程度地获悉各类行业资讯，全面了解和掌握市场动态。

不久前结束的第四期E智论坛的主题是“理房有主要围绕房产投资中的物业管理、房产开发、房屋保险、会计和贷款问题进行了交流和解答。

结束之后，有许多粉丝表示：现场问答还不够，我们还有更多问题。

带着粉丝们的新问题，房哥分别采访了第四期E智论坛的演讲嘉宾。

首先采访的是奥克兰房屋管理专家，来自Crockers Property 市场部总监Shanon Aitken和亚洲市场开发经理 Leon Ma。

房哥问：很多房产投资人不是很清楚投资房上市的流程，如果投资房有租客，上市前应该做什么？

Leon Ma：对于投资房来说，再好的租金预计报告也不如实实在在的租金收入更能说明一套物业的租金回报率。市场上有一些投资者更偏向于投资已有租客的投资房，因为租金收入是确定的，并且无需新招租客，从买下房子的那天起，就有收入进账。

但是并不是每一名投资房的房东和租客都清楚的了解双方的基本权利。

在实际操作中，我们会在房屋上市之前告知双方在投资房上市期间的基本权利。通常房东需要在上市之前书面通知房客房屋要上市，并且双方协商房东或者卖房中介何时可以进入物业，一般一周最多两次，并且通常根据租客的时间来定。

作为租客，首先不予许无理由的拒绝房东上市投资房，但是可以不允许房东做Open Home。另外，房屋出售并不意味着租约的结束，房东和新的买家必须保留还未到期的固定租约。

房哥问：在我们活动结束之后，工党政府上台，一部分投资者出现了恐慌情绪，作为投资者的管家，你们怎么看待工党政府上台这件事？

Shanon Aitken：工党上台之前就提出了如果赢得大选，工党将会“阻止海外人士购买新西兰房产”，对于海外的投资者来说，可能不是一个太好的消息。

但是其实至少在我看来，政策并不会出现太多的变化，因为新西兰两大党派都是很中间温和的党派。

不过我们将会在不久将来看到对于出租物业保温要求的提高，因为无论工党、绿党还是优先党都提出了要保证出租屋质量的政策。不过此前政府已经推行了多年的低收入人群房屋免费保温棉改造工程，今年工党也提出给予屋主最多2000纽币补贴的房屋保温棉政策。

除此之外，对于房东影响较大的还有可能是工党提出的提前90天通知终止非定期租约的条款。以前如果邻居一直投诉租客，需要提前通知的周期还能接受，而现在则需要通过租房仲裁法庭强制执行，而邻居通常不愿意作为证人或者受害者上庭。对于我们来讲，将会进一步加强租客的审核制度；另外，未来或许将会有更多定期租约取代现在的非定期租约。

即使是上面的两个政策也只是基于大选前的政策进行的预测，总体看来我们还需要给政府一些时间，等待具体的新规定或者政策出台。并且，如果要对目前的《租房法》进行修正，中间通常会有一段时间的业内反馈调查，如果出台了新的政策，到时候我们再解读也来得及。

房哥问：工党在上台之前其实还提到了计划取消出租房向租客收取Letting fee（租金费）的政策，你们怎么看？

Shanon Aitken：这已经不是什么新的政策了，我做房屋管理已经十几年了，在大约七八年前其实就有人提出过，取消出租房向租客收取租金费的政策。当年这个政策没能改变法律，也许现在也不会改变法律。

其实隔壁的澳大利亚也发生过政府禁止收取租金费的政策，以往通常租客都需要交易周的租金给房东或者管理公司，但是后来随着政策的实施，管理公司向房东收取一周租金作为租金费。而房东，将这一部分成本转嫁到房租中去。

我举澳大利亚的例子并不是说这样的情况一定会在新西兰发生，而是希望大家能够了解一下别国采取了这样的政策之后导致的后果。

目前的数据看来，租金费为房屋管理公司贡献了差不多20-30%的收入，如果政府将这一部分收入拿走，总要有人来补上这一部分缺口，管理公司多收房东钱，最后还是通过租金转嫁给了租客。

房哥问：最近几年来毒屋成了一个大问题，作为房屋管理专家，你们是怎么应对的呢？

Shanon Aitken：毒屋最近几年变得越来越多，很多以往不了解毒屋的投资者现在重新审视毒屋问题。作为房屋管理公司，我们建议屋主在新租客搬入之前去进行毒屋测试。

即使是全新的投资房，我们现在也会在新租客搬入之前进行毒品测试。因为房屋建筑期间室内遭到毒品污染的情况虽然少见，但是确实存在。另外，如果真的发生了最坏的情况，房东去租房仲裁法庭起诉房客，也是需要这些检测结果作为证据的。

其实毒屋并没有变多，而是毒屋的标准发生了变化，目前的毒屋污染标准有所放松（当然仍然是安全的），清理房屋的成本相比以往大幅降低了，以前需要花费上万纽币的清理费现在可能只需要几百纽币。所以以前人们出于鸵鸟心理不敢测试，而现在为了避免可能出现的问题，越来越多的投资者正在重视这个问题。

另外，毒屋测试成本降低也是大家听说的毒屋问题变多的一个原因。以前需要专业的实验室分析，等待数周才能得知的结果，现在使用试纸几乎马上就能得知结果。当然，更精确的测试仍然是需要通过实验室实验的。

最后，很多保险公司在进行毒屋污染理赔的时候，都需要屋主提供房屋的检测报告。

房哥问：最近Airbnb变得超级火，作为房屋管理专家，你觉得投资Airbnb的房东需要小心什么吗？

Leon Ma：刚刚我的同事Shanon Aitken聊的毒品污染就是其中一个需要小心的地方。

一些Airbnb的屋主都是通过一个钥匙盒把门钥匙留给短租住户，全程双方甚至不会见面，这种情况下，屋主如何保证自己房屋的安全呢？

比如说短租2-3天在屋内制毒，屋主可能再又接待了3-5批短租住户后才发现房屋被污染了。而每次换租客都进行毒屋检测显然也不现实，因为几天的租金可能也就几百纽币，而进行毒屋检测可能也要几百纽币了。

除此之外，投资Airbnb还要了解自己的保险政策，很多房屋保险都不理赔屋主将房屋用作Airbnb的情况的。

当然，Airbnb是一种互联网的新模式，为人们的生活带来了便利，但是相比传统的长租模式，这种短租模式通常会需要额外的清洁与维护费用，更多的时间和精力。所以，对于在考虑是否要进入Airbnb行业的屋主来说，这是一个需要仔细考虑的问题。