【天维网报道 财经分析Elton】

最近的2021政府财算案中，政府明确要求大城市加快开发速度，提高土地的释放潜力， 这被称为NPS-UD，意思就是奥克兰需要变更规划，未来要释放比现在的Unitary Plan更多的住宅用地。相信奥克兰在不久以后会开始放松更改土地分区的难度或者直接就进行规划变更，以便于在同样土地上增加更多房子，就是增加房屋密度的意思了。

不同的地区显然不会雨露均沾，有些地方增加密度的潜力会比更远更偏僻或者没有快速交通通达的地方要大得多。所以在加大开发密度这点上，越靠近市中心会越有机会。下图是不同zone的土地价格随市中心距离的变化曲线，当然所有的曲线走法都差不多，这只是证明了越靠近市中心就越贵。但规划的改变（更改土地分区）却能让相同一个土地从一条曲线跳过去另一条曲线。

一般来说，一个有着明显中心的城市，其建筑层高将会随着距离市中心的距离而变化，比如市中心是摩天大楼，围绕市中心的可能是高层住宅公寓比较多，随着距离的扩散，低层住宅比例将越来越多，最后是独立别墅区域。但观察奥克兰的情况似乎和这个有些不一样。

来观察一下下面的2个图，左边这个是各区高密度（排屋和公寓）土地的价格分布，右边是各区的数量分布。

可以看到，奥克兰的高密度住宅区（THAB联排和公寓）的价格几乎是按市中心距离而线性分布，但高密度住宅区（THAB联排和公寓）的坐落却不是随着距离而线性分布的，围绕着市中心的有些土地，交通位置很好，却没有任何高密度住宅（THAB联排和公寓）的规划，但再向外围一点，却又出现不少高密度住宅（THAB联排和公寓）规划比例较高的住宅区。

那么看看高密度住宅的反面，独栋住宅（SHZ）又是如何：

可以看到，独立住宅Zone的土地价格分布也是符合市中心距离价格曲线的，但地理分布却不是，围绕着市中心却有一些区域的独立住宅比例很高，比相对更偏远一些地方的独立住宅比例还高得多。

上述的图形数据，最后的归纳出来形成下图，蓝色区域这里是不是存在不少的投资机会?

当然每人都希望天上掉馅饼，最好我投资买入的土地，但不久之后就变成了允许建高密度住宅的ZONE而涨价了。其实土地资源包含多种因素，除了地理位置外，还需要考虑基建规划比如（供排水电力网络），学校数量等来决定是不是可以顺利的“加密度”。不过历史证明了，这样的好事，发生的机会并不在少数，祝各位好运。