【天维维度 Elton原创】

快评一下今天的DTI-贷款收入比新闻, 一句话就是今天财长签了DTI的央行通行证。

DTI的意思是债务除以年收入的比例，DTI限制就是看限制在多少倍。比如你年收入10万，如果DTI 是7倍的话，那么你最多可以申请70万的房贷而且是指你名下的总贷款额。对于依靠租金加杠杆的投资者来说，这个是噩梦般的大杀器。

央行想得到的这样的终极武器已经很久了，只是上一次他们这么做的时候，被国家党政府拦下来了，央行需要得到现政府签署谅解备用录才能使用这样的武器。而今天，他们终于得到了通行证，财政部长Grant Robertson今天签署了这份文件。现在放在央行面前的，就只是剩下具体是多少和什么时候出了。

英国一开始实行DTI时候是5， 如果是这个数字，对于试图用债务和房产达到升阶的人来说，会是终结性武器。现在从财长的签署条件来看，他要求不影响首次购房者。新西兰央行把DTI超过5称为“高”， 但另一份文件透露，在去年到今年利息下降，房价大涨以后，有一定比例的首次购房者的DTI达到7。 从这份报告出发，我猜测央行可能会是在7， 或者是7.5。

即使是7.5，对于一个投资者，游戏的场面都已经会发生翻天覆地的变化。尤其是如果在原来贷款更换和换银行之类的操作时候，需要加入DTI条件的话，局面将会变得非常恶劣。毕竟房子本身售价相对于年租金收入如果拿DTI概念来衡量的话当前新西兰会是接近30， 首付5成DTI也会有15。所以仅仅依靠租金收入来申请房贷，而且DTI限制如果是7的话，那么就是差不多7成首付了。。。不过投资者可能可以想出办法处理收入问题。

现在的抵押贷款实际也是有DTI的，只是大家都不知道折算下来的DTI实际是多少，我也不知道，但我可以举个例子来算。100万的贷款，2.4%的贷款利率，每月利息为0.2万，一般银行要求你的月收入是利息支出的最少2倍（中国国内房贷要求是2.1倍以上）。那么你的收入就是需要0.4万每月以上，折合年收入为5万，那么DTI是20。当然银行内部可能不是按2.4%算的，他们要考虑加息风险什么的，如果内部是按5%贷款利率来算，那么换算为DTI是8.3， 4%的话可能就是10。通过这个例子，我们是知道实际银行内部是有DTI的，只是比较高而已。那么如果央行把DTI设定为7， 无论之前银行内部是10还是20，都是会有巨大的变化。

另一个疑问是会什么时候出？DTI作为一个出了就很难收回的武器，有时候不出也能达到出的效果，这里仍旧存在不少博弈，预计是不会在短期实行。但央行行长拿到了他梦寐以求的武器，他可以不讨好任何党派。如果说房产上涨压制了他降息的空间，让央行在刺激经济和压制房价上很难两全的话，那么现在，行长有了可以跳出这个坑来的工具，他会什么时候跳？ 而博弈的另一方，房产投资者会打算在DTI最终实行前抓紧最后的时间加杠杆吗？有可能。

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