【天维网报道 Elton】

“政府新政的影响可能只持续了3天”，Knight 轻轻地说出了这句话。如果有房产情绪指数的话， 那么Relab 房研网的后台数据可以作为一个专业华裔房产投资者的指标，这也从一个侧面反映出房地产市场的潜在状况。“政府新政发布的当天，查询活动几乎完全停滞，随后回复一部分，仅仅在72小以后，我们发现访问者的查询频率和方向已经和新政发布之前没有区别。”  

在周日上午的天维网第二期生财有道，房势论坛上，Relab房研网的CEO Knight Hou透露了许多不为人知的信息，其中就包含了刚才的数据。现场的100多位观众大多都是已经拥有一套房产以上的投资者，他们聚集在这里，对大量数据和具体开发和投资过程进行了深入探讨，对可能的领先指标和购买和开发过层中诸多潜在的大坑做了分析。

数据背后，新西兰是放水之冠？

除了情绪这个数据以外，我们还看到了这样的房价指数。

这个指数化的图表，清晰地显示了新西兰房产的增长历史。如果把1000以下作为启动前的话，从500到1000，对应1992-2004，用了12年时间。从1000-2000，对应2004-2015，也用了12年。而从2000-4000，是从2015到现在，则只用了6年，其中一半的涨幅是在过去的１年里完成的。到底是什么引起了这么快速的增长？ 我们结合这张图可以知道

2004-2015，OCR从6%降到了3%，2015-2021，OCR从3%降到了0.25%。这当然是房产背后最大的推手。除此以外，对比别的国家你会感受更深， 我们来看一下这2个图：

这显示出了，2020-2021最新一轮的新西兰QE，央行释放了占比GDP0.9%的货币，对应的联储是释放了 GDP 0.6%的货币，中国央行释放了 0.5%，新西兰和饱受疫情困扰欧洲央行位列第一，接近中国的2倍。

而占比2020之前的央行资产负债表，新西兰央行这轮QE释放出了占比３.８％的基础货币，而其他主要央行只有其比例的一半。而新西兰本身并没有收到疫情太大的冲击，货币传播链条完好，商业银行贷款需求强烈，读过天维网连载的内容 论通胀第2-3篇 的人很明白，在这样的状况下，货币乘数维持在高位，传导放大系数很大，基础货币会被迅速放大，最后结果就是房价在短短的１年里快速飙升。

对于供求，这组数据透露出方向

毫无疑问，市场的存量持续变少，而联排成为主要的开发方向，公寓和独立住宅被舍弃。那么是抓紧机会快速入场还是继续等待？ EDEN REITS的Peter认为放开对短期市场的猜度，着眼于未来的大图景。 他对于投资和开发的建议是产业链上下游必须从粗犷的小而散的发展模式向规模化，标准化，专业化升级转型。需要走向规模化和标准化，完成专业化升级，从而穿越周期。

看未来，DTI会有用吗？

了解历史未必代表知晓未来，在昨天的论坛上，对于DTI（贷款收入比限制）的讨论持续而深入。对于这个政策，已经分析了多次，总而言之，这是一项专门为房产投资者准备的武器。如果第一套自住房在DTI等于6-7，也就是最多允许贷款额是家庭年收入的6-7倍，这样的数字并不会对自住房购买者产生多少影响。但对第二套房，增加的收入来源如果只是房租，则这个第二套房的实际首付款可能被迫要高达6-7成，这让房产杠杆大幅度下降，就更不用说第三套了。

对于这样的杀器，专业投资者却表现得轻描淡写。Peter表示，这个政策有助于缓解极度紧绷的市场，对市场是一个好事，毕竟现在的市场已经把所有的供求链条拉到了极致，没有人希望发生快速狂奔后政府过度调控从而矫枉过正的事情。

Collinson基金的代表Laker认为，当前政府显然是威胁意义更多，而不是去熄灭市场，短期内看不到太多政策出台的机会。而专业投资者的融资方式众多，如果把目光放到传统银行意外，透过股债结合的众筹方式，往往可以得到远远超乎原来预计的收益率，而风险则控制在有限的范围内。

如何猎杀和躲过被陷阱？

Peter直言，所有的投资和开发者都是一个一个坑踩过来的，没有例外。一般而言，中国投资者在中国的行规是看房200套才能下手，这适用于中国简单的纯公寓市场，可能每个只花1时就够。但在美国或者澳大利亚和新西兰，涉及到土地潜力，则复杂得多，一般的行规是买一块地平均需要看地60块，每块地需要耗用4-10小时。

Airey Consultants的土木工程师Jing Qi和建筑师代表X Studio的Owen，对此做了许多演示。 从建立寻找市场漏洞的搜索策略到目标对象快速筛选，最后到关键性因素的思考和选择，以及如何利用Relab快速操作避开陷阱，一场高效的寻猎和估值演示，让现场人士大呼过瘾。

窗外奥克兰冬日的小雨，依然下个不停，阴冷难耐。现场的讨论气氛却越来越热烈，以至于发言人不断被要求加快速度。“我在全球参加过上百场投资讨论会，这是我看到的语速最快，内容最多的一次”， 一位来自海外的专业投资者向笔者表示。而他，已届65岁高龄，期待在下月举办的第三次论坛再看到他。