【天维网综合报道 记者Jacky Su苏梓威】新西兰房地产市场“无视”去年疲软的经济前景，不少房东都从房地产转售中，获得了创纪录的毛利。

CoreLogic 的季度 Pain & Gain 报告（下称“报告”）显示，截至 2021 年 6 月的三个月内，新西兰房产转售以赚取毛利的比例为 99.0%。这是有记录以来的最高水平，高于第一季度创下的 98.9% 的上一个纪录。

天维网分析了报告的部分内容。本文不构成任何投资建议，仅供参考。

25年从未有过的高纪录

CoreLogic 的首席房地产经济学家 Kelvin Davidson 表示，非凡的收益与 2020 年中期在疫情第一波高峰期的房地产市场被预计可能崩盘言论，形成鲜明对比。

他表示，在该数据系列的 25 年历史中，从未有过如此多的卖家从房地产销售中获得毛利润。

Davidson说：“市场的强度和弹性，反映了新西兰政府为更广泛的经济支持举措，以及目前非常低的抵押贷款利率，这些都推动了房地产价值的大幅上涨。”

在全国范围内，截至 2021 年 6 月 30 日的三个月内，转售收益中位数为 347,500 纽币，创历史新高。相比之下，同期的转售损失中位数仅为 20,000 纽币。

Davidson强调，这些“利润”是多年积累下来的，而不仅仅是在后疫情时代产生的。

“更像是被羽毛挠痒痒”

从上图中可以看到，卖房损失的占比，自2011年以来，便一直处于下滑趋势。此前两次顶峰，分别出现在2002和2011年。

“目前市场上的‘痛苦’现象，更像是被羽毛挠痒痒，而不是被严重割伤。”他说。

“这种情况可能会持续几个季度。任何拥有房产多年的人仍然可能获得可观利润，尽管仍然存在很小的房价下跌的可能性。”

房地产市场的“逆风”在 2021 年也一直在积聚，包括投资者 40% 的首付限制、利息政策变化、降低高贷款价值比 (LVR) 业主自住贷款的速度限制以及更高的抵押贷款利率。

“由于失业率仍然很低，抵押贷款利率仍将远低于过去的正常水平，假设房主，尤其是最近进入市场的房主，意识到利率前景是上升的，并正在做出相应的调整，那么彻底的低迷似乎也不太可能。”

中位数持有期为7.4年

在截至 2021 年 6 月的三个月内，转售获得毛利润的新西兰房产，中位数持有期为 7.4 年。

虽然持有期限与前两个季度保持不变，但自 2015 年第四季度记录的 8.5 年峰值持有期中值以来，转售获取收益的持有期有所减少。

对于截至 6 月的三个月所出现的亏损转售，持有期中位数为 3.9 年，高于 2021 年第一季度的 3.5 年。 亏损销售的房屋持有期也在逐年增长，上一次的低谷还是出现在2018年最后一个季度，为2.6年。

具体来看，如图表所示，基督城的转售获益房产持有时间最长，达到了9.3年，其次为惠灵顿（8.4年）和达尼丁（8年），奥克兰为7.5年。时间最少的是6.1年，城市是汉密尔顿。

公寓损失占比更多

从上图中不难发现，从房产售出的类型来看，公寓相比住宅，产生损失所占的百分比更大。

尽管公寓的损失更常见，但是相比独栋房屋的转售损失，公寓的损失规模在2021 年第二季度更小。

中位数方面，公寓的损失为 15,000 纽币，而独栋住宅为 37,567 纽币。

另一方面，转售产生利润的中位数也是独栋住宅要更多，为346,000 纽币，而公寓是 195,500 纽币。

不论是获益还是亏损，独栋房屋都更为显著，而公寓则更不明显。

惠灵顿表现最为强劲

就新西兰主要中心的转售损益规模而言，惠灵顿表现最为强劲，第二季度创下历史新高，转售利润中位数为53.5万纽币。

奥克兰的中位数收益为49万纽币，陶朗加为437,500 纽币。

在汉密尔顿和达尼丁，转售收益中位数为 36万 纽币及以上，而基督城转售收益中位数为 22万 纽币。

转售损失在所有主要中心都不太常见，远低于历史平均水平。

例如，惠灵顿的转售损失中位数仅为 9,000 纽币。从上图中可以看到，转售损失方面奥克兰首当其冲，但和汉密尔顿、惠灵顿以及陶朗加的水平差别并不大。

这也从侧面印证，损失并不常见，获取收益更为普遍。

在房屋持有人性质方面，转售亏损的人中，投资者占比更大，但和自住者的百分比差别并不大。这主要是因为亏损的占比相对较小。

具体来看，投资者的转售取得收益的数值相比自住者更大，不过同样差别很小，损失方面亦是如此。