【天维网综合报道】今天（11月3日）一早，新西兰央行如约发布了金融稳定性报告（Financial Stability Report）。

记者分析发现，报告总体表露出新西兰经济有多个积极讯号，但也直言新西兰房市面临风险，价格甚至有下跌可能。

在种种限制举措，以及央行未来可能考虑引入DTI限制的背景之下，央行也建言，最近“上车”的买家要当心房市风险。

央行行长Adrian Orr表示，鉴于未来的不确定性，新西兰的金融体系应对疫情带来的挑战，所具备的弹性令人欣慰。

“尽管经济在很大程度上由于持续的疫情，而面临重大挑战，但全球经济活动仍在继续扩大。随着全球通胀风险加剧，本已被拉高的资产价格，正面临全球利率上升所带来的阻力。”Adrian Orr说。

在新西兰，经济活动正逐步恢复到疫情之前的水平。

不过，最近的德尔塔疫情给一些行业和地区带来了压力，尤其是在奥克兰。这也正在改变消费者的行为，影响一些企业的生存能力，而供应链瓶颈和通货膨胀正让一些行业倍感压力。

央行表示，强劲的住房需求，则将房价推高至可持续水平之上，增加了回调的可能性。

“近期购房者的借贷相对于他们的收入而言更多，并且可能容易受到抵押贷款利率上升或房价下跌所带来的影响。”

“虽然贷款价值比 (LVR) 限制一直是我们用来解决住房风险的主要工具，但我们很快将就实施债务方面限制以应对风险的方案优势进行咨询。同时，鉴于利率上升的风险和经济前景，我们预计银行将对高债务收入（DTI）贷款更加谨慎。”

副行长Geoff Bascand说：“未来经济压力的不可预测性，重申了我们金融机构保持弹性的重要性，以便它们能够继续支持客户和经济。”

“2021年，我们对大型银行应对严峻但却在预期范围内的经济下滑，所进行的压力测试，也凸显了随着资本水平的提高，其韧性也在不断增强。从2022年7月1日起，银行的资本要求将逐步提高。

此外，央行还透露，其还打算在2022年1月1日将最低核心资金比率 (CFR) 的要求提高到之前的75%水平，前提是新西兰经济状况没有发生显著恶化。

谈房价

央行报告指出，不断增加的通胀压力导致一些国家的央行开始减少货币刺激措施，而另一些国家的央行则认为这些趋势在很大程度上是暂时的，并选择维持当前的支持水平。

在新西兰，货币政策委员会通过暂停其大规模资产购买计划，并将官方现金利率 (OCR) 上调至0.5%，来降低货币刺激水平。委员会还表示，随着时间的推移，预计将进一步取消货币政策刺激措施，未来走势取决于通胀和就业的中期前景。

目前，全球和国内的货币和金融状况仍然宽松，支撑了股票、债券、住房和其他资产市场的估值。

然而，央行也直言，全球和新西兰资产价格的逆风，全球债务负担持续上升可能会加剧敏感性。

对住房的强劲需求正在造成资产价格压力，而供应中断正在提高建筑成本。

央行指出，房价的水平和趋势是不可持续的，这给最近的买家带来了风险。自去年疫情爆发以来，人口增长对住房需求的贡献已显著下降。与此同时，房屋建设一直处于创纪录的高水平，而且还有更多的建设正在筹备中。

过去18个月的低抵押贷款利率，以及现有业主交易并重新利用早期收益支撑了住房需求。在之前收紧LVR要求和税收政策变化之后，投资者活动相对减弱，这也将影响房价。

如图所示，最近的买家需要借贷更多，并且越来越容易受到未来冲击的影响。最近的高LVR借款人很容易受到价格从当前水平下跌的影响。此外，虽然目前偿债成本相当低，但较高的抵押贷款利率可能会导致某些借款人的偿债成本，在其收入中所占的比例大幅上升，从而造成财务压力并减少总体需求。

央行指出，疫情期间的低利率导致偿债成本下降，提高了借贷能力，并增加了高债务收入 (DTI) 比下的新贷款份额。 

“这可能会导致长期服务漏洞的积累。我们很快会就可用于抵御此类风险的偿债限制形式，进行磋商。”

全球经济出现放缓迹象

新西兰央行指出，全球经济增长的近期前景有所减弱，原因是德尔塔病毒的传播、能源价格上涨、持续的供应链问题以及中国房地产市场出现的放缓迹象。

对于新西兰，央行表示，新西兰房价迅速上涨，是全球低利率环境、有利的国内经济条件和现有的供应限制共同导致的结果。

市场动能一直保持在强劲水平，尽管近几个月的步伐略有放缓（图2.3）。

央行指出，房价与租金比率等估值指标突显出，随着利率从近期低点上升，价格很容易下跌（图2.4）。

在8月的货币政策声明中，央行预计未来一年房价将放缓，但具体时间尚不确定。

建筑许可相关数据表明，到明年年中将有大量新房上市，这应该会抑制租金和房价上涨。之前的新房供应高峰是在1970年代，当时实际房价出现下跌。

央行指出，从2020年中期到2021年中期，所有群体的高LVR和高DTI比率的高风险贷款都随着房价同步上涨，但首次购房者面临着更大的风险（图1.3）。央行的结论是：近期借款人面临房价下跌的风险或不断上升的抵押贷款利率。