【天维网Elton报道】

新西兰上市房地产基金和企业股价下跌

新西兰上市的商业地产企业Precinct Properties的CEO昨天表示， 该公司在封锁期间为一些零售商提供租金减免，金额达到每周减免50万纽币，但即便如此也没有能阻止更多的零售商倒闭。 

Precinct Properties是上市房地产行业中，拥有最多奥克兰和惠林顿市中心写字楼和零售商铺的企业，这一表示为所有其他上市地产基金带来了压力。在本周的交易中，Precinct Properties下跌约3%，而其他上市房地产基金也普遍录得下跌，部分投资者对未来的商业地产基金前景悲观而离场。

相对悲观的前景

引起市场悲观的主要是3个原因，其一是新西兰在Delta变种病毒和更新的Delta+病毒威胁下，清零策略是很难了。新西兰不久就要开放，其局面可能会接近澳洲，但医疗资源有限的现状可能会让不定期封锁局面间断出现。 

政府对于封城中的商业租赁，在前不久推出了租金减免的法律规范，意味着商业地产拥有者可能需要按实际使用比例来进行租金减免，房东们将面对法律的压力。而即使减免了租金，商业客户也会受到相当冲击，就如Precinct Properties昨天公开表示的那样。

其二是不断提升的利率预期，让新西兰债券价格不断下跌，收益率持续走高。

如果说类REITS的上市地产基金依靠租金收益在过去可以提供接近4%的回报对比去年普遍低于0.5%的短期债券显得有利可图的话，现在普遍处于2%甚至还在走高的无风险债券利息已经开始对这些上市房地产基金的投资人群构成相当的影响，对无风险收益更为看重的资金会离开，随着加息预期的进一步加剧，这样的局面会更严重。

第三是不少房地产基金是贷款大户，其融资成本将会面对相当幅度的增加，而商户连减租都生存有困难则更不用谈什么租金上调了。 当前的资金成本，已经在1个月内达到了加息2-3次的效果，对于这些贷款大户来说，虽然不少在今年早期的某个时候锁定了大部分存量贷款的资金成本，但仍旧有相当部分贷款是活动状态，尤其是仍旧有新项目投入的企业。

总而言之，商业地产来说，无论是个人持有还是上市地产基金，其面临的前景可能较为黯淡。不少基金在去年因为工商业地产价格上行而出现的价值重估所增厚的年度收益，在未来的数年很可能会面临回吐的威胁，当前的下跌有可能还只是一个开始。

央行的加息节奏会快于预期吗？

昨天Westpac银行直接把2023-2024年OCR的预期拔高到了3%，而原来的预期是2022年底OCR达到2%后将会保持不变，顺便这家银行把他们家的贷款利率全部再上调了一次。

在昨天的隔夜市场栏目中探讨了央行连续对房地产市场喊话背后的因素，指出其金融稳定报告背后隐含的含义是，房贷利率加息的速度可能快于市场的当前预期。其中既有央行本身OCR提升的原因，也有银行业受到新的资本管束成本增加的原因。

现在市场里的利率期货交易员已经开始交易11月份央行上调OCR50个基点了，这多少有点过于激进。至少汇率市场相当的冷静，国际投资者基本不受影响，纽元汇率并无突出表现。

对于央行的加息速度，相信并没有一些银行预估的这么高和这么快，虽然失业率下降到了3.4%，但私营企业部门的工资增加仍旧是缓慢的，其年度增幅为2.5%，在经济面临一定不确定的情况下，期望迅速而广范的收入上涨是困难的。对于房贷的预期，仍旧维持于2022年底2.0%的OCR和对应接近4.5-5%的主流房贷利率，这里引用ASB银行的一张图来说明未来的12个月的房贷利率预期。