【天维网Elton报道】房产是有周期的，一旦周期启动，就很难停下来。

新西兰房产新的上涨周期启动于2020年，在过去的2年，房产出现了持续的大涨，期间无论政府用什么办法，都无法停下上涨的脚步，但在2022年，可能局面会大大不同。

ASB银行认为，三大宏观力量在2022年形成三大负面因素，这些前景的汇聚，可能会让2022年房价出现微幅下行的局面，预测整体跌幅可能接近4%。这三大力量是贷款利率上升，信贷条件收紧和供求关系终于开始接近平衡。

贷款利率上升

OCR的变化已经说过多次，现在预测未来利率将上行大约1.5-2%，大量房贷客户已经转变自己的贷款固定年限。根据新西兰央行的数据，当前和今年年中相比，固定期限2-3年和3年以上的房贷客户已经比过去增加了接近40%，但因为基数太少，所有人的总体房贷平均时间仍然只有11个月，还有接近60%的房贷在未来12个月内需要重新固定贷款年限。

这意味着大多数人都无法规避利息快速上升带来的压力，按照一般的经验，从贷款利率上行到房价出现变化，大约时间为6-9个月，无论如何，2022年的房价将直接受到贷款利率上行的打击。

下图为2年固定期限的房贷利率的倒数和房价走势的历史对比及预测，可以看到2年期利率倒数在多数时候比房价领先6个月：

信贷条件收紧，可用信贷规模预期减少

无论是银行还是央行，都在收紧放贷条件，这叫紧信用，相比于利率调整的价格型工具，这是一种直接的数量型工具。

央行最近继续把高LVR占比从20%变为10%，按照央行的数据，目前主要由首次购房者构成的高LVR贷款仍旧略高于10%，这就意味着未来对首次购房者的低首付政策将在所有银行收紧。

银行开始半主动地实行DTI政策，央行对此正在展开为期6个月调查，已确定到底是什么比例合适。当然DTI的实行不是必须的，但最低测试利率则是现在就要推行了。现在央行已经从各方面建议商业银行执行审批贷款时候，银行内部使用测试贷款利率应该是在7%左右，这要比一些银行之前实行的规定要高，会直接引起信贷规模紧缩。

下图为央行的可用信贷预期调查图，图中黄色线条为住宅市场信贷规模：

供求矛盾将在明年缓解

引起房价暴涨的核心逻辑之一是供不应求，一般来说供应是可测的，但需求则并不如同供应那样直观可测。需求虽然总也满足不了，但总会受到购买力制约，比如贷款利率上行和首付比例提高会直接减少购买力。虽然2022年，房屋的建成仍旧有限，可能市场会继续展现出缺少住房的状态，但不少前瞻指标已经发出预警，比如下图中的售出/挂牌比例，已经出现连续下跌局面：

随着房屋的不断落成，根据新建和改建房屋审批等数据统计，ASB银行认为供需缺口相对去年，已经减少了三分之一。如果趋势持续的话，可能在2022年底前后，供需将会重新恢复平衡。

下图红色区域为供求平衡区间，预期在2022年底到2023年上半年供求可以完全平衡。