近一段时期以来，房价的浮动加上其他因素的影响使房屋拥有率产生了不小的变化。

新西兰统计局的数据显示，房屋拥有率在1990年达到74%的峰值，到2018年降至 65%，已达70年以来的最低水平。所有年龄层的房屋拥有率都有所下降，其中，年龄在20至30多岁的年轻人，房屋拥有率下降最多，在几十年间下降了近20%。

房屋拥有率的降低，必然预示着大量的人已放弃买房，转而租房或采取其他方式。在2018年人口普查时，就有32%的新西兰家庭住在出租房中。

OneRoof的房产评论员Ashley Church表示，如今，这一数据已逼近40%。

面对日益壮大的租房群体，为了让生活在新西兰的人们居者有其屋，也为了更好地缓解难以消解的住房危机，新西兰政府推出了多项关于住房的政策措施。

政府不仅出台了很多针对购房的政策措施，同时，也开始大力推行Build to rent项目。旨在开发更多的房源，以改善租赁市场的整体供应，并为新西兰增加安全的、人们能够负担得起的、优质的租赁房源。

那么，这个Build to rent具体是要做什么呢？

Build to rent知多少

Build to rent，即建后出租，简称BTR。通常由机构投资者、开发商或社区住房提供商开发和专业管理的中大型多单元住宅开发项目，旨在提供长期租赁住宿。

简单来说，就是建的房只租不卖。

与传统的个人租赁相比，出租方与租户的关系，更类似于服务供应商与客户的关系。

一般而言，建后出租项目对租客十分友好，不仅可以签订长期租约，不用担心被房东赶走，还有更好的设施和服务。

其实，这类项目早已在美国、英国及其他欧洲国家出现，并解决了很多住房问题。

现在，建后出租项目在不少国家都已相对成熟，甚至成为欧美国家租赁市场的重要组成部分和抢手的投资资产类别。

邻国澳大利亚也在迅速发展建后出租项目，并收获了不错的反馈。

而对于新西兰，这类项目仍处于起步阶段，进展缓慢。不过，在新西兰，建后出租开发项目也在逐步增多。

新西兰房屋和城市发展部对Build-to-rent房产的部分定义是：

- 至少20套住宅在一个或多个建筑所构成的、单一开发项目的单一地块或多个连续地块上；

- 住宅和这些住宅所在的任何公共土地或设施只有一个所有者；

- 住宅可以拥有一个或多个Title 

- 建造build-to-rent所在的建筑物可以包括不属于建造build-to-rent的其他住宅或商业场所（例如，一楼有商店的公寓楼） ；

- 必须向租户提供至少10年的定期租赁，并且可以提前56天发出终止通知，但租客可以选择同意或要求其他租赁要约。

政府出台利好政策，鼓励BTR发展

今年8月12日，住房部长Megan Woods公布了关于建后出租项目的税收减免政策，她说：“我们在对某些现有和新建的‘建后出租’项目，提供永久性的利息抵扣限制规定豁免优惠，条件是开发商要为租户提供至少10年期的租约。”

对于公布的具体政策，读者们可点击链接阅读，传送门在此：重磅举措来了！政府发税收新规，鼓励开发商多建这种房产！

可以看出，此举是为了通过提供税收优惠来活跃建后出租市场，增加租赁市场上高质量的长租房源，从而缓解住房压力。

显然，政府希望能够借助市场的力量，吸引更多的开发商乃至投资者参与其中。但若想建后出租项目在新西兰蓬勃发展，还需政府给予更多支持。

由于新西兰的建后出租项目还处在尝试探索阶段，因此，仍有许多立法、政策有待改进。

Property Council研究讨论后，认为此阶段建后出租市场的发展，主要有两个制约因素：

1.《海外投资法》缺乏明确性，这抑制了使该行业蓬勃发展所需的投资。

2. 关于取消“利息抵税”的公告，政府（特别是税务局）已明确表示这些公告不适用于新建筑，建后出租的问题是房屋的转售。

建后出租是一种长期的、耐心的资本投资，但在某些时候，房屋可能会出售（无论是10年还是15年）。需要明确是否适用利息扣除以及在这种情况下的政策是什么。

不可否认的是，建后出租项目是一个庞大的工程，需要一步一步修整和完善，而它在新西兰这片土地上会如何发展，仍有待观察。

就建后出租项目来说，对处在不同位置的人们有着不同的影响，建筑商、投资人也有着不同的考量。

当我们在谈论建后出租时，我们在谈论什么？

开发商或投资者

抓紧上车，或是投资新机会

从现在的情况看，政府对建后出租有政策倾斜，渴望在此领域发力，让建后出租走得更加长远。

以欧美为例，建后出租运行得非常好，那些能够接受长期投资的开发商或投资者，认为这是一项值得投入的项目。

虽然，建后出租在新西兰尚处于起步阶段，但仲量联行（JLL）2020年末的一份报告表示，在大洋洲，投资建后出租的意愿正在上升。

房产咨询公司Bayleys发布的相关报告也指出，新西兰建后出租项目潜在的租金投资回报率可达5%-6%。

从上面的数据可以看出，新西兰的房屋租赁市场需求强劲。

不难发现，质量高、管理好的建后出租项目绝对称得上是一个诱人的投资机会。

但是，地产投资与服务公司高力国际（Colliers International）的Alan McMahon在一篇以奥克兰为例的投资报告中指出，大规模开发仍存在障碍。困难在于商品与服务税（GST）的处理，以及与建筑和其他开发成本相比较低的租金。

所以，如果有足够的资金和耐心，并且能熬过前几年，那么之后就有望获得高回报，之前的等待也是完全值得的。

租户：推行“崭新”生活方式

建后出租更像是营销一种新的生活方式。

在欧洲，许多建后出租物业享有健身房、游泳池和共享社区生活空间等公共设施，附近还有交通枢纽、学校、商店和娱乐场所等便利设施，再加上不需支付维修费或保险，真的很有吸引力。

这是一种转变——租户成为客户，租赁即服务。

租户们通过咖啡小组、烹饪班和其他以社区为中心的活动相互联系，长期租约让居民可以自信地在自己的家和社区扎根。

这是向“理想租赁”的转变，他们租的是房子，获得却是优质、便捷的生活体验。

业内人士表示，当然这些都不是免费附加的权益，而是羊毛出在羊身上，随着成本的提升，租金也会相应提升，但最终会慢慢停留在一个双方都能接受的平衡点上。

对于建后出租项目，

你有何见解？

你认为会如何发展呢？

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