【天维网综合报道】本期，天维网记者和大家聊聊利率与房市。

去年，新西兰各大主流商业银行的利率飙升。

平均而言，2021年，各大银行房贷利率仅为约0.25%。而现在，各大银行的房贷利率均在6%至7%左右。

通过上图可以看出，2022年年初至去年下半年期间，各大银行的利率飙升不止。图源：OneRoof

而如果按照目前主流商业银行ANZ一年期利率7.99%来计算，那么其每周需要还款1353纽币，每周的还款差额达到足足821纽币！

天维网记者认为，这一定使越来越多的人的生活捉襟见肘。

不过，好消息陆续传来：

又一银行紧跟加息步伐

从上周五起，主流商业银行Westpac已调降其多项产品利率产品。

图源：Westpac官网

该银行已将其18个月和两年期特惠房贷利率分别调降至7.15%和6.89%。

另外，该银行还将其18个月和两年期的标准房贷利率分别降至7.75%和7.49%。

一个好消息传来：央行可能不再加息！

本周三，2023年最后一个季度的通胀率将公布。经济学家们预计，通胀率的降幅将超出此前新西兰央行方面的预期。

尽管新西兰国内所驱动的通胀，仍需要更长的时间来调整，但输入性通胀的下降预计将拉低整体数据，并阻止央行再次上调官方现金利率（OCR）。

经济学家预计，去年最后一个季度，消费者价格指数(CPI)的涨幅约为0.6%，而年度通胀数据将由5.6%降至4.7%。

上述数据低于央行于去年11月预测的，0.8%的季度增长率和5%的年度增长率。当时央行预测，2024年将再次加息，并暗示在2025年之前不会降息。

不过，经济学家们认为，本周三的数据将在一定程度上缓解央行对自2021年中期以来通胀过高的“不耐烦情绪”。 

据悉，央行的任务是确保CPI的年涨幅为1%至3%。而数据显示，去年第三季度的CPI为5.6%。

主流商业银行Kiwibank高级经学家Mary Jo Vergara表示：“新西兰方面距离将通胀降至1%至3%的区间的目标，还有很长的路要走。” 

她认为，食品和汽油价格走软，将有助于通胀率下降。

“2023年初的恶劣天气条件，导致部分食品（尤其是新鲜农产品）价格出现较高涨幅，但食品价格似乎正在慢慢回落至‘正常水平’。除此之外，油价预计将仅上涨0.3%。 ”

Vergara还认为，央行无法通过设定利率来影响输入性通胀，该通胀类型的年增长率将降至3.5%。 

央行行长Adrian Orr。图源：Mark Mitchell

虽然近期创纪录的移民数，正在对技能短缺职业数进行填补，并对经济供给侧给予支持，但该现象也增加了需求（给租金以及其他商品和服务带来了上行压力）。 

换句话说，虽然高利率导致民众不得不削减支出，但人口增长的确对经济支出总量起到了支撑作用。

尽管如此，近期建筑成本增幅已大幅下降。2021年时，建筑成本增幅曾高达18%。

Vergara表示，经济学家们以及央行在统计数据时，将剔除构成CPI的一揽子商品价格中波动较大的部分，以了解该数据的潜在趋势。

“食品价格比平时疲软，机票价格通常在假期期间上涨。因此当对通胀核心指标进行衡量时，这些波动性的价格变动会被排除。”

“虽然核心通胀降速缓慢，但一直在朝着正确的方向发展。去年第三季度，核心通胀率由6.1%降至5.2%。我们应该会看到同样的下降趋势继续下去。” 

图源：1news

不过，主流商业银行BNZ的研究主管Stephen Toplis表示，他对新西兰强调区分可贸易通胀率（Tradeable inflation）和不可贸易通胀（Non-tradeable inflation）的做法表示担忧。

通胀率下行，每个人都将受益

他指出，上述二者的界限往往很模糊，因为可贸易品（如汽油）的价格往往会影响非贸易品的价格。

通胀率下行，每个人都将受益

那么，有的读者可能想问，通胀率上升与下降，与我的实际生活有什么联系？

天维网记者想说，有非常大的关系。

首先，最直观的，便是物价会下降。

其次，根据经济学家的推论，如果通胀率下降，那么央行可能不再提升官方现金利率（OCR）。

业内人士表示，若OCR快速下降，那么各大银行也将迅速降低其房贷利率。而若OCR保持高位，那么房贷利率也将在更长时间内保持较高水平。

这就意味着，目前较高的房贷利率，有可能会下降。

那么，天维网记者相信，除了房贷利率以外，许多读者更关心的一个话题便是，新西兰整体房市未来趋势如何？

下面，天维网记者就带大家看看专家的观点。

影响房市的关键指标

今天（1月22日），新西兰房研机构CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson发表了其“本周房市五件事”报告。报告对新西兰房市现状进行了分析。

1.万众瞩目的通胀数据

本周三，新西兰统计局将发布的一项关键数据——去年四季度通胀数据。

央行曾预测，去年四季度消费者价格指数（CPI）将为5%（低于去年三季度的5.6%）。

因此，Davidson认为，若CPI高于5%，那么官方现金利率可能面临需要被调整的风险，即央行再度加息，特别是如果其反映了例如租金等国内通胀压力较高的情况下更是如此。

上图显示了自1990年起至今的通胀率变化。最新数据显示，去年第三季度，新西兰通胀率为5.6%，而央行的目标区间为1%至3%。图源：OneRoof

“我预计，CPI将略低于5%。”

“不过，近期围绕冲突和运输成本上升的全球问题显然令人担忧。”

2.租赁市场仍然有利于房东

统计局上周发布的数据显示，去年12月份，新租户需支付的租金比一年前高约7%。该数据在经历了几个月的小幅放缓后再次加速。

由于净移民数（以及由此产生的住房相关需求）很高，而出租房产的供应相对紧张，因此租金被推高。

图源：ZaoZao

Davidson说：“对于房东来说，这是有利的。但对租户来说，这是不利的。”

“诚然，相较于于家庭收入，目前的租金水平已经相当高。因此，房租继续增长可能性有限。但目前看来，短期内租金确实可能会继续上涨。”

3.首次购房者仍享受条件

CoreLogic最新的买家分类报告（CoreLogic Buyer Classification report）显示，去年12月、去年最后一个季度以及去年三季度，首次购房者的购房的比例均约为27%，且交易数量也有所增加。

而由于目前较高的首付款比例要求、较低的租金收益率、较高的房贷利率以及不太有利的利息抵税政策和明线规则，使拥有多套贷款房的买家（包括投资者），仅约占购房量的21%至22%。

图源：CoreLogic

Davidson说：“这并不是投资者们完全放弃市场的体现。一些投资者仍在让资金发挥作用，但市场份额数字仍低于25%至26%的正常水平，且远低于2021年一季度28%的周期性峰值。”

4.房价仍在“涨涨涨”

CoreLogic房价指数显示，去年12月，新西兰房价上周了约1%。

Davidson表示，尽管近几个月房价持续走强，但一些潜在的首次购房者可能对目前房价的增幅或增速不满意。

Kelvin Davidson。图源：Peter Meecham

“由于目前房贷利率依然很高，我们的预期仍与此前一致，即今年房市将缓慢复苏，房价在每个月的变化以及在各地区均不相同。”

房产销量上升，但基数较低

“房价普遍低迷的部分原因可能是房产销量相对低迷。尽管销量有所上升，但整体数据依然较低。”

“CoreLogic的数据显示，去年12月，通过房产中介出售和私人出售房产所产生的总房产交易量比2022年12月增长了近30%，但仍比正常水平低约25%。”

Davidson最后说：“换句话说，更多的房产交易活动正在发生，但远未恢复到正常水平。”

你觉得利率和房市走向将会如何？

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