【天维网综合报道】本月早些时候，在新西兰绿色建筑委员会（NZ Green Building Council）主办的住房峰会上，著名开发商Mark Todd公开表达了他对新西兰中央政府和地方政府的强烈不满，他毫不客气地批评新西兰建筑规范（Building Code）“一团糟”，指责政府和相关公共机构阻碍了高质量开发项目的推进。

为什么对规划规则，尤其是MDRS（中密度住宅标准）强烈批评？

Todd说，MDRS可谓是个“灾难”，特别是在奥克兰。该规则削弱了人们开发高质量、可负担住房的积极性。

“建一栋公寓从申请资源许可（resource consent）到获批，可能需要六个月到九个月甚至更久。举个例子，我在奥克兰Meadowbank开发的Koa Flats项目总共包括十四套一房或两房的可负担公寓，资源许可就花了八个月时间。”

“与此同时，建联排别墅的开发商却可以直接跳过资源许可流程，在一个地块上盖三栋价值200万纽币的联排房屋。这简直疯了，这不是最佳的城市土地使用方式，既不紧凑，也不高效，只会制造出高价住宅。”

图源：Michael Craig

现行的规划规则对奥克兰房市有何影响？

Todd表示，现在奥克兰充斥着低质量的联排屋，即便在本应高品质的区域也如此。这些地方没有社区氛围，也没有现场配套设施，这完全不是理想的城市生活方式，反而破坏了本可以开发成高质量公寓的地块。

这些房子还卖得贵，因为它们的设计就是迎合最低标准的——既无特色又不舒适，市场当然不买账。

建筑规范的哪些部分最让人头疼？

Todd说，媒体经常把《资源管理法案》（RMA）当成房产开发遭遇困难的罪魁祸首，但对他来说，RMA根本不是问题的重点。

“建筑规范才是最大的障碍。我经常建6层到10层的公寓楼，而现行建筑规范简直是一个‘管理灾难’。”

“新西兰对10米以上建筑没有‘可接受的标准解决方案’。我经常为了这些高楼支付超过50万纽币的PS1和PS2（设计审查文件），这太荒谬了。”

Todd表示，无论是木材、混凝土行业，还是MBIE（新西兰商务创新与就业部）、MHUD（新西兰住房与城市发展部）——都没有人真正去升级这套规范，以适应公寓式建筑的需要。所有设计都得重新来过、量身定制，自然又慢又贵。

“以我的Greenhouse项目为例，光是顾问费用就得花上百万纽币。我能理解奥克兰市议会不想承担责任，毕竟他们因‘漏水建筑危机’被烧得太狠了——未处理木材害他们掏了14亿纽币的赔偿金。所以我不怪市议会，这其实是中央政府的问题。”

图源：CoreLogic

为什么迟迟没人来解决？

Todd说，漏水危机之后，大家都怕了，没有人真正负起责任。

“现在房地产开发圈里真正赚钱的是那些搞土地开发的人，他们不是盖房的，他们是拿地、分区、铺路、拉管道，然后卖地的人。他们根本不在乎建筑质量，不在乎紧凑城市。他们天天游说部长，说住房危机是‘供需’问题，说RMA是罪魁祸首，但这是个假议题。”

“这些‘大玩家’不关心公寓行业，也没有人为‘高密度城市住宅’去游说，所以建筑规范一直落后。它完全不能反映我们对未来城市的实际需要。”

Todd还表示，新西兰有《统一规划》（Unitary Plan）这种推动现代城市化的政策，但却配套着上个世纪的建筑规范，这中间的落差非常明显。因此可以说，目前规划政策和建筑规范之间已脱节。

地方议会可以做些什么来支持？

Todd认为，议会应该更积极地用激励机制引导优质开发。比如，通过“地税激励”。

他说，新西兰为城铁网络（CRL）投入了数十亿纽币，结果火车站周边还都是些低值工业楼或旧商铺。他认为这些业主应该被课以高额地税，让他们无法继续“浪费”这块土地资源。这样一来，地块就只能卖给愿意按《奥克兰发展规划》开发的人。

水电开通费过于昂贵

Todd说，他每个项目大约有5%到8%的建造预算都用来开通水电，非常夸张，严重推高了公寓的售价。

“我认为供水和供电这些垄断型服务企业，应该被立法要求在特定高优先区域（如交通节点附近、高配套社区）提供免费连接服务。”

“如果现在水、电供不应求，那也应该是已有的50万户家庭去分担，而不是让新公寓背锅。毕竟，‘我先住进来的’不是合理理由。年轻人其实比那些富有的老人更需要价格上的支持。”

现在的开发环境是否在改善？

Todd说，目前是他从事房产开发行业27年来见过的最艰难时期。销量已经连续四年低迷。

很多人预测房价会涨5%、6%，但每年都落空。过去2年半内房价涨了50%，而在此之前又有10年的持续上涨，这种局面不可持续。