市场分析：为什么万事俱备 奥克兰房价就是不跌

【天维网 6月17日 据stuff】下跌条件都已具备，房价却仍居高不下。

通常，价格变动是供需关系变化的结果。据此，要房价下跌，就得缓解竞争——更少买家，或者更多房屋可供选择。

新西兰房地产协会最新数据显示，这一情境已经成真，特别是在奥克兰。

5月，奥克兰房屋售出数量同比下降27.5%，其他地区同比下降13.6%。

另一方面，市场内的房屋还在不断增多。奥克兰5月待售房屋数量同比增加了近5成。

该协会首席执行官Bindi Norwell表示，房屋销量下降、存量上升和拍卖销售减少通常会形成房价即将下跌的市场预期。“然而，房价却维持不变，这很有意思。”

拍卖销售数量减少了一半有余。但奥克兰5月房屋中间价却同比上涨5%，环比上涨1.6%，达86.5万纽币。进行季节修正后，本月房价下跌0.7%。

那么问题来了，是什么因素在阻止房价下跌？

Norwell表示，可能的情况是：优秀地段的高端房产仍然受到追捧，拒绝降价销售；由于首套房购买者和投资者很难拿到贷款，加之期房购买难度加大，低价房产销量出现下降。

但她表示，新增移民和新建住房缺乏仍持续给房价带来压力。

Westpac代理首席经济师Michael Gordon表示，鉴于奥克兰房屋短缺的现状，目前市场的疲软状态可能看起来有点奇怪。

但他表示，近年来推动奥克兰房价上涨的主要因素是土地。

“可能的情况是，建设速度缓慢和建设成本高企正在拉低土地的开发价值预期。”

新西兰其他地区的情况又有所不同，可售房屋同比减少，一些地区的房价同比上涨幅度甚至超过10%。

Norwell指的是Northland、Manawatu和Nelson，三地房价同比涨幅均超过20%。Northland涨幅更是接近30%，房屋中间价创历史新高。

她表示，对新移民和决定在新西兰长住的人而言房价更可负担、更有吸引力的地区，房价有望持续强劲上涨。

全国房屋中间价上涨6.7%，达54万纽币，除去奥克兰则为43万纽币。

房地产协会房价指数显示，年度交易数量方面，同比全国增加5%，其中奥克兰增加1.8%，其他地区增加11.1%。但环比全国则下降0.4%，其中奥克兰下降0.7%，其他地区下降0.2%。

房屋销售所需天数中位数方面，同比全国增加5天，达37天；按地区划分，Hawke's Bay最短（30天），其后是惠灵顿和Nelson/Marlborough（均为31天）。

Infometrics的Mieke Welvaert表示，5月房屋销量下降比预计的范围更广。同比销量增加的只有Taranaki, Nelson和the West Coast，但上述地区销量总和只占全国总销量的3%。

她表示，新实施的贷款房价比限贷措施（loan-to-value restriction，LVR）给投资者的影响比以往政策更大，导致了房产市场遇冷，同时实施的利率上调也是部分原因。

Welvaert预计，人口增长带来的持续性的住房压力将会导致房屋销售回暖，房价也将继续上涨。“很难看到房价继续维持在下行轨道上的迹象。”

Trade Me Property5月数据显示，一幢典型新西兰住宅的卖家要价（asking price）环比下降0.6%。全国平均值为640,650纽币。

Trade Me Property的Nigel Jeffries表示：“卖家要价同比上涨约10%，但我们也注意到，有迹象显示，房屋市场开始降温。

“房屋所有者无需担心，市场行情仍然很好，但是增长率看起来正在放缓，这对买家而言是好消息。”

Jeffries表示，与其他地区相比，奥克兰房屋市场的降温更明显，5月平均议价价格环比下跌0.7%，为91.9万纽币。

“去年11月，奥克兰房屋平均卖家要价首次突破90万纽币。自那以后，该价格一直在91.5万纽币左右徘徊。与过去数年来市场的火爆相比，这可算是有点停滞了。2015年时，该价格仅用10个月时间就从70万纽币涨到了80万纽币，到2016年又从80万纽币涨到了90万纽币。

“如果按照之前的市场走势，现在奥克兰房屋平均卖家要价应该已经接近100万纽币，但是看起来LVR和其他限制措施已经让奥克兰房屋市场大大降温。”