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房哥采访：在新西兰做房产项目开发是一种怎样的体验？

作者: 房哥　 日期:2017-11-01 16:38:52　阅读: 　来源:
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“E智论坛”是由天维网和EverBright Finance 宏硕资本共同主办的长期系列活动。每期活动的演讲嘉宾皆来自房产土地开发、金融等行业机构的知名资深职业经理人，在进行案例分享的同时，加入更多灵活互动的讨论环节，以期能够使每位来宾都最大程度地获悉各类行业资讯，全面了解和掌握市场动态。

不久前结束的第四期E智论坛的主题是“理房有主要围绕房产投资中的物业管理、房产开发、房屋保险、会计和贷款问题进行了交流和解答。

结束之后，有许多粉丝表示：现场问答还不够，我们还有更多问题。

带着粉丝们的新问题，房哥分别采访了第四期E智论坛的演讲嘉宾。

这次采访的是奥克兰房产开发商，来自Luxury Infinity 新投集团的Frank Li。

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房哥问：工党最近说要收紧海外购房的政策，并且已经开始操作了，作为开发商你怎么看？

Frank Li答：根据政府已经发布的信息，新政收紧的主要是现有住房。

重要的事情说三遍：existing homes、existing homes还是existing homes。

我认为新西兰将进入海外人士参与土地与新房开发的良性循环新时代，减少本地人不满情绪的同时，政策引导海外人士鼓励新房和土地开发。配合奥克兰统一规划案，和工党的基础设施建设，奥克兰的又一次蜕变即将开始。

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房哥问：开发商是如何决定是否要进行某个项目开发的呢？开发商主要关注的是什么？

Frank Li答：其实对于开发商，投资者来说，一个项目是否开始，首先要评估的就是项目能否赚钱，如果一个项目不赚钱，银行不会批准开发贷款，没有钱，项目当然无法开始。

众所周知，房地产投资最重要的三个因素就是：Location！Location！Location！位置！位置！还是位置！

对于开发商来说也是这样的，位置是最重要的因素，与购买投资房更关注细节不同，进行房产项目开发，不仅需要关注具体的位置，目光还需要看到更远的地方。

开发商是如何选择开发项目位置的呢？除了大家都会看的交通是否便利，周边设施是否齐全，开发商通常还会比较在意当地的人口年龄组成，入住率等情况。

房哥问：对于投资者来说，买公寓楼花而不是买现房的意义在哪里？

Frank Li答：可能一般开发商会告诉你，楼花的地理位置好，以后会怎么样等等。但是我觉得，对于投资者来说，选择楼花通常是为了更好的增值潜力。

因为对于开发商来说，在选择公寓项目位置的时候，要考虑的一个重要因素就是该项目周边的发展空间。项目周边是否还有足够的待开发空间。

因为楼花项目通常开发周期在两年至两年半左右，楼花变成现房后，周边如果又有新的开发规划，这意味着这些新建成的楼盘有了可供参考的周边价格，而这些周边区域因为建筑成本和低价的增长，它的售价一定比现在的高，等于帮业主抬高了价格。

除此之外，楼花能够以相对较低的价格锁定未来两到三年内的奥克兰房价。拿我们的OKLA项目来说，最便宜的一房价格不到60万纽币，只需要10%的首付也就是大约6万纽币，即可锁定两年半后的房屋价格，如果两年后当地一房价格涨到了66万纽币（10%的涨幅），对于6万纽币的投资投入来说，就是100%的回报率。即使房价只是上涨了1-2万纽币，相对于6万首付的投入，也是可观的回报率。

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房哥问：投资期房或者说公寓楼花回报率那么高，风险又是什么呢？

Frank Li答：我觉得对于投资者来说，投资楼花最大的风险在于开发商无法成功的建起房屋，无法交房。

由于新西兰健全的法律体系，投资者几乎不会因为购买的楼花无法建成而损失投资的本金。

无法建成的风险导致投资者损失了投资其他选项的机会成本。不过相比于高杠杆带来的高回报，承担这部分风险还是值得的。

房哥问：开发商为什么会出现售出楼花后项目却无法继续下去的情况呢？

Frank Li答：就目前的市场情况看来，大部分无法继续下去的楼花项目都是因为成本控制不过关而折戟沉沙。

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房哥问：开发商为什么会出现成本控制问题呢？价格不是开发商定的吗？

Frank Li答：因为建成后的新房价格是成交的时候就确定的，而未来建筑成本上涨，包括建筑材料的上涨都是不确定的。一部分公寓项目在计算售价是未能很好的考虑到潜在的成本变化因素，导致了项目入不敷出，无以为继。

最常见的比如说某项目在设计初期计划修建地下停车位，尽管前期都很顺利，但是当挖开土地后发现，修建停车位的成本远高于预期。

有一些项目在图纸没有获得奥克兰市议会批准的情况下就开始售卖项目楼花，这种初期的图纸无法预测后期申请建筑许可，资源许可的时候导致的额外开支。当项目入不敷出，这样的项目就只能遗憾终结。

而我们最近上市的OKLA项目在上市之前就已经取得了资源许可，并且建筑许即将批复。所以投资者可以放心选择我们的项目。


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