本期，天维网记者和大家聊聊房市。

不久前，知名房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson发布了房市相关报告。

Davidson从多个角度对新西兰房市走向进行了分析。他认为，新西兰房贷利率几乎已经见顶，且房市即将复苏，但过程将会非常缓慢。

不仅如此，还有其他多位专家也与Davidson持相同观点。

天维网记者不禁想发出一句“灵魂拷问”：房市的低迷期真的结束了吗？

国家党的承诺

早些时候，新西兰国家党曾承诺：若赢得大选将会在明年7月将明线测试的期限从10年缩短至2年，同时推翻海外买家购房禁令，允许海外买家购买价格超过200万纽币的房产。

Davidson表示，这可能给房价带来一定推动力，但较为有限。“较短的明线测试期限将增加外国人在新西兰购房的吸引力。但没有真正的方法知道这些外国人中，有多少会真的在新西兰购房。别忘了，即使在2018年海外买家禁令还未实施前，外国买家的数量就不多。”Davidson说。

目前，新西兰约有5万套房产价值超过200万纽币，约占总房产数的3%。

在皇后镇大区，这一比率约为10%。因此，若这一政策得以实施，那么对皇后镇大区的房市的影响会更大。

另外，降低明线测试期限无疑会吸引一些投资者。但也可能会使一些现有的投资者抛售他们的房产，这是因为资本得利税未发生改变。

 

不仅如此，房产市场本身也在继续逐步收紧。

首先，与往年同期相比，每周新上市房源数量仍处于多年来的最低水平。而随着销售活动开始回暖，市场上的房源存量继续减少。

这就降低了购房者的选择余地，导致竞争压力增大，并可能开始推动房价上涨。

新西兰统计局公布的二季度CPI数据显示，年通胀率已降至6%，低于去年最高峰时的7.3%。

8月份的CoreLogic房价指数显示，新西兰全国房价小幅下降了0.2%。但与7月份的情况一样，奥克兰北岸和Manukau地区以及惠灵顿、Upper Hutt和基督城的部分地区的房价有所回升。

 

“住房负担能力依旧紧张，房贷利率也在不断上升，这些仍是重大挑战。”Davidson说。

他继续说道：“尽管新西兰全国的房价仍处于下跌状态，但我可以公平地说，低迷期已基本结束。但就像我之前多次指出的那样，复苏的过程很可能非常缓慢。特别是若2024年某个阶段时，房贷的借贷规则受到债务与收入比的限制的话，那么这一过程将会更加漫长。”

Davidson说：“房产市场的转折点似乎已经到来，但房贷利率见顶并不一定意味着利率会突然下降、房价会突然上涨。”

“我们不会在9或12个月内看到房贷利率的下降。央行的通胀目标是1%-3%，要实现这个目标还需要一段时间。因此，房贷利率将在更长的时间内保持较高水平。”Davidson说，虽然房价可能不会再下跌，但也不太可能出现快速反弹。

物业投资公司Opes Partners的经济学家Ed McKnight表示，6%的数字正好介于新西兰央行（RBNZ）此前预期的6.1%和商业银行间共同预测的5.9%之间。

 

他补充说，CPI只是众多数据中的一个，这些数据都朝着房价恢复增长的方向发展。“这正是房产投资者和首次购房者开始建立信心的地方”。

房产销售公司Bayleys的洞察、数据与咨询总监Chris Farhi认为，CPI下降是好事，因为这将降低央行加息和/或银行提高房贷利率的必要性。

 “对希望利率下降的人来说，这可能并不是什么好消息。真正的好消息是，利率应该不会再升了。”他说。 

Farhi补充说：“一年前，我们确实担心利率不够明确，并会严重失控。现在，事情似乎开始恢复正常了。虽然年通胀率为6%，但如果按季度环比则是1.1%。将这一数字乘以四个季度，就可以看出年通胀率很可能会进一步下降，这是件好事。” 

与Davidson一样，Farhi也认为，新西兰住房市场开始趋于稳定。他还表示，房市有可能在今年晚些时候开始复苏。

持续攀升的就业率

 

“就业率增高意味着失业率下降，这对房市是一个利好消息。不过，若这个‘好消息’让房贷利率长期保持在较高水平，那么对于那些持有大额房贷的人来说，这可能是个‘坏消息’。”Davidson说。

未知的经济前景与数据

新西兰统计局的数据显示，与去年同期相比，7月份新西兰的活动指数上涨了0.4%。“根据这一数字，预计今年第三季度的GDP可能会出现增长。当然，我们仍需要在获得8月和9月的新西兰经济活动指数后才能知道答案。”Davidson说。

“例如中国的经济疲软和乳制品价格预期下降等其他经济指标更令人担忧。”

“事实上，最新的新西兰经济活动指数还远远不足以让人们认为二次经济衰退的到来。”

“从积极的一面来看，我认为上述指标意味着，OCR已经见顶，房贷利率也几乎已经达到了峰值。”

 

“近期数据显示，更多的人选择三年期固定房贷利率。但考虑到最近长期固定房贷利率再次上升，8月份的数据将会‘非常有趣’。“Davidson说。

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