【天维网综合报道】上周，新西兰政府取消了首次置业补贴计划（first home grants）。同时，新西兰央行最新的货币政策声明强烈表明房贷利率将“在更长时间内保持较高水平”。基于上述背景，房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson对目前的贷款市场做出了深度分析。

1.新增贷款继续上升

可靠数据显示，今年4月，新增贷款总额继续缓慢而稳定地复苏。民众在购房、转换银行和增加贷款（房子剩余的价值从银行增加贷款）方面的贷款总额约为59亿纽币，较去年同期增加了约16亿纽币，是过去9个月中的第8次增长（但起点较低）。

2.只付利息贷款“受到控制”

近期，银行向自住业主发放的贷款中，约有15%为只付利息（interest-only）贷款。向房产投资客发放的贷款中，这一比例约为30%至35%。

而在2015年至2016年，上述数字分别约为35%和55%。

Davidson表示，从某些角度来看，只付利息贷款最近似乎已经成为一种有用的后备方案，而不是房贷族们的首选。

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3.首付款非常接近20%

CoreLogic的数据显示，4月份房产投资客的平均贷款额约为54.5万纽币，首次购房者（First Home Buyer,FHB）约为55.5万纽币。

另外，首次购房者购房的中位价约为70万纽币，这意味着其支付了约14.5万纽币首付，非常接近20%的水平。

4.仍有许多FHB以低于20%首付款购房

数据显示，4月份，银行共有约9%的贷款发放给了自住业主，而在这9%中，约有五分之四流向了首次购房者。

换句话说，近期约有三分之一的首次购房者是以首付低于20%的情况下获得了贷款。

Davidson表示，这是首次购房者购买能力的关键支撑。

5.LVR规则可能放松

央行曾提议，对于首付不足20%的自住房业主，银行的借贷上限提高至20%（目前为15%）

Davidson表示，这一规则的变更可能会利好首次购房者，该群体会继续拥有合理的市场准入条件，但前提是其能够满足可服务性测试要求。

6.投资客也将从宽松的LVR规则中受益

央行曾建议修改LVR规则，使银行不得有超过5%的新放贷额流向首付低于30%的投资客（目前为35%）。

Davidson表示，目前，基本上没有投资客以支付30%至35%的首付款的情况下购买现有房产，如果LVR规则像央行提议的那般变更，那么这一情况可能会开始出现，并使现有投资客可能从其投资组合中更多“套现”。

不过，较低的租金收益率和较高的房贷利率仍然是投资客目前面临的主要问题。

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7.DTI限制规则

鉴于房贷利率仍然居高不下，最近批准的贷款规模相对于借款人的收入来说自然要低于以前。在今年最初的几个月，只有不到10%的贷款是在高DTI 条件下完成的。

Davidson表示，尽管近期DTI限制规则的修改所带来的效果可能不会立竿见影，但毫无疑问，随着房贷利率下降，新规将标志着市场格局的重大转变，主要是通过减慢投资客扩大其投资组合的速度，尤其是在价格较昂贵的地区。

8.“房贷炸弹”

最新数据显示，约有60%的现有贷款会在未来12个月内重新定价，其中有一些不会发生太大变化，但也有一些房贷族的利率可能将上涨0.5%至1%，甚至更多。

根据央行的报告，目前约有20%的房贷族的利率为5%以下。

9.失业率带来的风险

Davidson表示，失业对房贷利率重新定价这一过程来说是一个显著风险。

“不仅仅是一些房贷族的利率尚未达到目前市场上的‘高利率’，而且劳动力市场也正处于疲软状态，一些公司可能即将会进行裁员。”

“这往往会给房贷族们带来更大的还款压力、出现不良贷款以及出现强制拍卖的情况。”

10.许多人拥有“全款房”

Davidson表示，许多人拥有“全款房”，无需还贷，且拥有大量股权缓冲。

CoreLogic的数据显示，目前新西兰的住房共价值约1.63万亿纽币。

而央行的数据显示，全国房贷的总存量为3580亿纽币，这意味着整体LVR仅为22%。