【天维网综合报道】上个月，随着新西兰央行将官方现金利率（OCR）下调50个基点，各大银行均开始跟进降息。银行的这一举措对房贷族们来说可谓是“可喜可贺”，但一些专家表示，人们应该对DTI新规带来的影响保持警惕，因为该法则很可能将在明年对房市产生约束力。

今年大部分时间，较高的房贷利率限制了人们的借贷额。目前，坊间普遍预计，房贷利率将在未来1年内降至6%以下，甚至5%以下。然而，DTI新规将对人们的贷款上限产生限制作用。

根据DTI法规，自住业主最多可以向银行借到其收入的6倍的借贷额，而房产投资客最多可以借贷其收入7倍的借贷额。但也有一些例外，例如购买自建房屋不受此规则的影响。

这意味着，假设某人的年收入为10万纽币，那么如果其是自住买家，能够贷款的金额为60万纽币。如果是投资客，则能贷到70万纽币。

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央行于今年7月1日推出了DTI法则，同时放宽了此前已经推出的LVR法则。业内人士表示，人们应对DTI规则更加关注，因为至少在技术上该规则应该可能防止房价出现失控，而房价失控的情况可能会在利率下降的情况下发生，就像新冠疫情之后那样。

房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，LVR法则的变更并没有产生太大影响，但DTI法则可能会改变市场。

Davidson认为，LVR法则是为了保护银行免受房价下跌的风险，而DTI法则是为了保护借款人：“这相当于在说，‘你可能认为目前的利率能负担得起贷款，但如果未来利率上升呢？我们要限制你的贷款规模。’”

Davidson表示，DTI法则的推出是“市场格局的重大转变”，且可能比预期更早生效。

不过，尽管DTI法则可能使借贷更具挑战性，但并非全是坏消息，因为DTI法则不仅限制了借款额度，还可能会限制房价涨幅，这意味着人们无需借贷过多资金。

多家银行：明年房价将上涨，房贷利率将继续下降

主流商业银行Kiwibank的首席经济学家Jarrod Kerr表示，利率仍是房市的最大驱动力，而近期OCR的下调正对市场情绪产生影响。

Kerr预计，明年同期，房贷利率将降至5%左右，部分银行甚至可能将利率降至4%左右。

他还表示，DTI法则将使人们更清楚其可以承担多少杠杆，且该法则应该会缓解房价上涨。

“根据该法则，人们不会获得类似于几年前那种类型以及规模的贷款。”

OneRoof的数据合作伙伴Valocity的高级研究分析师Wayne Shum认为DTI不会影响买家的购买意愿。

“或许拍卖会上的买家数量仍相近，但不会像之前那样有同样的增长动力。”

不过，其他因素也会对房市场产生影响，如房源过多、劳动力市场状况、银行的其他评估标准（如《信用合同与消费者融资法》），以及持续的经济不确定性。

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主流商业银行Westpac的首席经济学家Kelly Eckhold预计，明年短期利率可能将略低于长期利率，可能将降至4%左右，包括一年期和半年期利率。

Eckhold表示，如果房价增幅超过收入增幅，那么DTI法则将开始对市场产生影响。

目前，Westpac预计明年房价将上涨约6.25%，但Eckhold表示，预计名义工资增幅也将接近4%，因此收入增幅和房价增幅之间的差距不大。

Eckhold 说：“如果房价增长显著，比如达到每年10%或15%，那么DTI法则和LVR法则都将生效，因为这意味着人们需要更高的首付。”

不过，Eckhold认为，这一情况不太可能发生，因为通胀率预计将降至2%左右，并在这一水平保持平稳，而通胀的稳定将有助于控制房价过快上涨的风险。.

主流商业银行ANZ则预测称，明年房贷利率将降至5%到5.5%之间，房价将上升约4.5%。

该银行的经济学家Henry Russell表示，风险在于房市反弹幅度可能超出预期，因为房市受到不同因素的驱动，而这些因素有时会相互冲突。

被放宽的LVR法则以及其他政策变动（如利息抵税政策的回复和明线测试期的缩短）都在支持需求。

但Russell指出，经济疲软且失业率在上升。如果房价迅速上涨，DTI法则将生效以缓解涨幅。

他说：“这项政策的主要目的是减少房市的繁荣与萧条周期，我认为这是件好事。”

明年贷款行业将迎来“繁忙期”

贷款顾问Campbell Hastie预计，明年贷款行业将非常繁忙。

今年以来，各大银行的降息情况。图源：OneRoof

他预计，央行将在明年冬季之前继续下调OCR，直到房贷利率降至5%左右。

“利率的下降趋势比利率本身更重要，这为人们带来了信心，但人们也需要工作保障。”

“如果经济中流动的资金增多，人们更有可能保住工作，也更有可能承担贷款的责任。”

贷款公司Tella Mortgages的首席执行官Andrew Chambers预计，明年OCR将降至4%左右，到2026年将降至3%左右。他建议首次购房者现在入市，因为未来购房难度只会加大。

“随着新西兰经济走出下行周期并出现更高的就业保障，市场活动将有所增加。通胀率的改善、利率的下降和税收调整都将带来更多的财务保障，这将推动市场活动。”