【天维网Elton报道】明天，新西兰央行准备加息，但具体幅度争议颇多。在最新的货币政策揭晓之前，让我们来对比地看一下现在新西兰和美国的房屋市场。 

CPI和贷款利率的变化

美国的房贷利率则可以固定长达30年，也有很多人实际选择的是20-30年的长期固定利率，当前的30年固定贷款利率大约是4.72%，而去年同期则是2.97%。 

新西兰没有这么长的固定利率贷款可以选择，大多数人的相对“长期”的固定利率选择仅是2-3年，这个利率现在大约是在5%，而去年同期，大约是在2.99%。 如果已主流房贷利率来对比，新西兰和美国的变化幅度相差并不大。

而导致加息的CPI数据，新西兰是接近6%，美国则在今晚会公布CPI，市场预测将是8%。

购房者目前的现状

当前的新西兰房地产市场，已经充满一片悲观气息，近2个月来几乎任何房地产报道的信息看到的都是下跌。 

昨天，有报道称Corelogic新西兰的房地产专家称3月份对比去年，首次购房者减少超过2位数，其原因是因为贷款利率的上涨。专家认为，首次购房者晚点购房更好。

从2021年到现在，新西兰建造的新房绝大多数是卖给了首次购房者，这是因为从去年开始贷款规则大幅度变化，LVR和类DTI贷款政策的推出基本上隔绝了房产投资者。 

美国的状况也有点相似，美国去年所建造的数十万套新房中，据大多数是卖给了首次购房者。然而，最近在美国房贷利息极速上涨后，首次购房者开始退场，大约比去年同期减少约10%。

但和新西兰显著不同的是，美国房产的投资者正在冒着利率大幅上涨的风险疯狂涌入房地产市场。

根据美国房地产经纪公司提供的数据，以去年四季度的数字来看， 为出租而买房的专业房产投资者在新房出售的比例中已经高达18%，而对比2019年四季度的数字，是低于5%。

资金庞大的出租房投资者

对于投资者，美国的银行也有一系列的限制，以阻止房产投资者过度增加杠杠。但相对于新西兰，美国的房产投资者的资金要雄厚的多，很多大型房产投资者根本就不需要贷款，直接现金购买。而这部分资金，一部分是最近从美国股市上撤出的机构。

上图为一家美国大型房地产出租投资机构拥有近8万套供出租住宅

按一家房地产研究机构的统计，大约有1000亿美元的资金正在流入美国的新房租赁市场，而目前完成支付的仅仅不到25%。这些资金，募集的宣传都是房产对付通货膨胀，其中一些大型房产出租基金，手中拥有的房产接近8万套。

租金的剧烈变化

导致资金蜂拥进入美国房屋市场的核心原因是因为美国租金上涨幅度超过了CPI，来看下美国典型的2房以下房屋资金的变化：

可以看到，美国的房租中位数，2021年4季度对比2020年4季度，上涨幅度高达20%，对比2019年大约为18%。 而美国劳工部的最新数据显示最新的2022年2月度涨幅接近0.5%，折合年化6%。对比之下，新西兰的年度租金涨幅只有5-6%，连续2年只有约10%。

原因

而这样的局面，是美国在经历了疫情封锁后全面放开导致的。在疫情初期，美国发布了禁止驱逐令，导致房东无法涨租，因为租客不同意甚至不交租金房东也无法让其搬走。与其强硬加租导致关系破裂而收不到租金，还不如就忍了，这个禁令在去年美国全境开放后取消，导致被压制的涨幅爆发出来。另一方面，则是疫情封锁导致很多年轻人回到了父母身边居住，而疫情后的开放开始让人重新回归工作居住场所。

但核心的问题，还是在于过去的2年多时间里，美国和新西兰遭受了类似的建材危机导致的新房落成速度缓慢的局面。

投资者看到了这一点，在新的投资者进入后，更加快了租金的上涨，很多房客反应，在换了房东以后，租金普遍上涨，而且幅度基本都是接近20%。 尤其是在租金相对低廉的地区和过去2年因为疫情无人问津的市中心区，比如迈阿密市区的租金在去年的一年，涨了接近50%，实在是惊天动地的涨幅。

能对抗得住通胀吗？

在租金变化之后，美国投资者经过计算认为租金收益可观，而房租变化可能足以追上通胀，资金成本又可以长期固定。经过15年的股市大型牛市，美股暴涨多倍，未来在通胀阴影下可能前景不妙，从股市撤出来，搬进去房产有可能会成为抗长期通胀的选择之一。 

这一幕会发生在对全球放开后的新西兰吗？ 不排除这个可能，但不太可能变得像美国那样。

根据Kiwibank提供的数据，在放开边境管制之后，离开新西兰的人在大幅度增加，这个从下图中的离境机票订购数量可以看到。

如果说以全球布局来看，新西兰像是一个避难所的话，那么人们在疫情初期蜂拥回到新西兰，就好比美国年轻人在疫情初期回到父母家去住那样。在放开后，不少人的选择是离开新西兰，重归此前的工作地。这一因素必然会削弱新西兰地产的需求，但仅仅也只是削弱而已。其他一些因素是，资金成本无法长期固定，做多通胀而无法锁定利率的话，对抗通胀还是会有些难度的。

上图为离境机票预定数量