【天维网Elton报道】

今天新西兰央行新上任的首席经济学家Paul Conway发布了关于房价的报告，对趋势的转变做了描述，透露未来的政策取态，来看看来自央行的声音。

这位经济学家首先分析了新西兰房价的历史和上涨的动力，从下图可看出，新西兰的房价在过去30年不断上涨，而且累计涨幅高于绝大多数发达国家，创造了巨大的住房财富。

房价长期上涨的原因主要起源于政策决定的供需关系

在需求方面，人口在大量地涌入，而供应上却因为受制于各种规范而受到相当程度的抑制。

Paul认为，土地供应受到限制是高房价的重要成因。

“ 新西兰基础设施委员会（2022）的建模表明，限制土地供应的城市规划政策的变化解释了近几十年来房价加速上涨的大部分原因。MBIE（商业创新与就业环境部）的研究也表明，城市边界内的土地每平方米可能比周围的农村土地贵200至300纽币。跨越城市边界的巨大价格差异意味着土地使用监管具有重要影响。”

除了土地供应问题外，建筑成本也比其他国家高。成本对比而言，可能新西兰建一个房子会比澳洲贵16%，而且还有差距越来越大的趋势。

利率周期和税务优惠导致的投资行为对供需矛盾是火上浇油

过去几十年是一个全球利率不断下降的几十年，利率本身是住房需求的关键驱动因素。尤其是在2008全球金融海啸后，新西兰的普遍利率从8%下降到了3%~4%。不考虑短周期波动影响的话，Paul认为新西兰的经验是短期降低利率基本都会导致房价在短期出现上涨，而对比其他的投资方式，房地产投资在税收上存在明显的优势（下图中的红色为房地产投资的税负，蓝色为其他投资方式的税负），这样的优势扩大了一种长期的投资习惯，对高房价是火上浇油。

全民房地产导致的长期问题

最终这些因素的叠加造就了新西兰人的资产比例中，房产占比相对于别的国家出奇地大，而且人们普遍觉得房产投资是最安全的投资。

“由于价格似乎一直在上涨，新西兰人在其财富中住房占较大份额也就不足为奇了，与其他发达经济体相比，新西兰的住房财富占总财富的比例似乎相对较高。”

鉴于房价大幅上涨，基于证券投资理论的研究表明，投资住宅物业一直是许多新西兰人的合理选择。 在新西兰，鉴于政策环境，投资者涌入房地产市场是合理的。

由于房地产可以被杠杆化，住宅房地产投资强劲的另一面是抵押贷款在商业银行资产负债表中的占比高于其他经合组织经济体。

潜在问题也很明显，Paul隐晦地指出了整体经济面对的问题 ：“人们也可能是为了房价永远上涨而投资住房，最终可能导致资源的潜在错误分配，从而在经济体内产生相对较少的经济价值。”

“ 快速上涨的土地价格也可能导致财富向拥有土地的人转移，无土地的年轻人和后代面对价格上涨，不得不花更多钱购买住房。这意味着他们储蓄更少，减少了他们拥有的替代资本数量，并可能降低终生消费和收入。”

现在发生了什么

上述的3个要点在最近都发生了变化，央行开始收紧货币政策，税收上出现重大改变，利息无法税前扣除和10年明线有助于减少房产和其他投资的税收差异，而中密度住宅等新法规的推出会替代老旧的资源管理法从而增加土地供应。

这些变化暗示了未来的房地产市场可能和过去不一样，鉴于住房市场的重要性，这将是一个巨大的变化。Paul认为，几十年来，新西兰一直在试图创造地产繁荣，但这个潮流在未来可能会逆转，反对住房繁荣成为新一代新西兰人新的动向，新西兰房地产非常重要，但需要新的房产发展范式来符合未来的需求。

下图是新西兰央行认为目前价格与可持续发展价值的差异，目前大约相差接近15%：