【天维网记者 Shirley Liu 综合报道】2022已然过半，今年房地产市场仍将走低，但目前整体下降平稳。

近日，ANZ公布了最新的新西兰市场聚焦报告，标题是：When, not if

凛冬已至

随着年中已至，一股冬天的寒风让房市彻底冷却了下来，而且仍在不断降温。

尽管ANZ预测此次房市将“软着陆（soft landing）”，但断崖式下跌的风险仍然存在，尤其是全球利率预期的急剧上升已经导致新西兰的抵押贷款利率升高。虽然从可持续经济的角度来看，以更高的政策利率来应对CPI（居民消费指数）通胀是最佳做法，但如果上行利率风险继续成为现实，房价则可能面临更大的近期跌幅。

从数据来看，全国房价跟去年十一月的峰值相比下降了5.5%，这表明市场并没有崩盘，而是在逐渐冷却。

除了疫情封锁期间，目前的房产成交量是自2011以来的最低水平。

五月份里，除了南岛的奥塔哥，新西兰其他地区房价均有下跌。

ANZ预测：2022年房价将会下跌11%。

从2021年11月至2023年中，房价预计总共下降12%，比2007中至2008年底11%的房价下跌势头还猛。

但是2022年同2008年相比有很多不同之处，包括居民家庭状况渐好、失业率低、工资增长迅速，经济面临的主要问题则是需求过盛。

如何规避“硬着陆”？

ANZ表示，要想实现房市的“软着陆”、规避“硬着陆”，劳动力市场很关键。

吃紧的劳动力市场是房地产市场的重要支撑，也是新西兰央行实现软着陆的基础，因此央行积极提高利率以遏制一路狂涨的通胀。

虽然现在消费者信心调查结果并不乐观，但只要劳动力市场如预测一般坚挺，人们就有能力应对走高的利率，而不致于在房市寒冬中卖房求生。

ANZ预测，今年下半年国内需求疲软，这意味着新西兰央行不需要将OCR提高到3.5%以上。

但就目前而言，抵押贷款利率不得不顺应全球利率变动所产生的浪潮。ANZ随即分析道，“掉期”利率的期限结构意味着市场预计明年OCR将升至4.25% 左右，远高于ANZ预测的3.5%的峰值。

至于住房投资方面，由于目前利率走高、房价下跌以及材料和劳动力的短缺导致房产供应受限以及需求下降，ANZ预测2023年，其需求依然疲软。

新西兰的经济整体走势如何？

数据显示，房地产业创造的GDP约占总GDP的5%，以及劳动力市场的4%。如果算上下游产业，包括水、电、燃气、垃圾等，总体可以占到实体经济的20%。

因此，虽然用房地产市场来类比整个经济形势有点夸张，但在经济周期中，住房和住宅建设是有可能影响大局的。

借贷人做好准备：利率破5并仍可能上涨

过去一个月，四大银行的抵押贷款利率急剧上升，同比上月涨幅达到0.5%至1%之间。平均1年期房贷利率高达5.35%，5年期房贷利率利率高达6.6%以上。

纵观疫情之前的十年变化，上述数字波动并不罕见，但此次利率的增长速度可谓是前所未有的。

ANZ分析，利率曲线目前呈陡峭上升趋势，这意味着想要达到稳定的平衡点可能需要两年甚至更长的时间。

从投资角度来看，ANZ指出同其他领域的投资一样，住宅投资在整个商业周期中往往会经历相对较大的波动。房屋价值占总CPI的9%，而加上租金这个数字则为20%。

数据模型表明，房产及房屋设施的CPI通胀率同房市走势一致。

下图，为ANZ整理的市场几个关键预期指标：

从ANZ预期指标来看，今年年末房价下降将会达到11%，明年才有可能缓慢回升。

ANZ总结道，新西兰央行正在寻求实现经济软着陆，并在通胀失控之前使其得到抑制，而房地产市场和住宅建筑业正是实现这一目标的重要组成部分。ANZ预测，房价进一步下跌以及建筑业显著降温只是时间问题。

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