【天维网综合报道】过去三年的房市动荡对于未来的市场走向有什么启示？看看独立经济学家Tony Alexander的分析。

一起看看影响市场起伏的主要因素。

2019年央行因为担心通缩，把利率下调到1%的历史新低，我们看到奥克兰平稳房价的终结，也看到其它地区价格的缓慢增长。一年期固定利率从2018年下半年的4.1%降到了3.4%，奥克兰房价开始攀升，其它地方涨得更快。

疫情到来，我们退缩了，我们担心边境关闭、居家封控和疫情的卫生影响带来的反应。平均房价下跌三个百分点。

但随着现金利率降到0.25%，一年期固定利率快速下跌到2.6%，LVR规则取消了，因为工资补贴计划就业也很稳定，对移民暴涨的预期，我们开始疯狂消费。许多家庭的首选是装修、电动自行车和kayak，但2018、2019年没能买房的人优先选择买首套房或投资房。

房价暴涨、担心错过的情绪也一路高涨，从2021年7月到2022年3月，新西兰房价每个月涨2.7%。然后在三月份，我们开始消化LVR回归的影响，五月份开始消化对投资者提高首付标准的影响，对投资者的税费改革也在3月27日生效了。

去年四月份到六月份的3个月里，房价月度涨幅只有0.8%。但我们得出结论发现其他人不会卖，再加上一年期固定利率一度降到2.2%，到九月份利率稳在2.5%，于是我们又一头扎进房市。去年七月到九月，房价每个月涨2.2%，担心错过的情绪又一路上扬。

十一月LVR规则收紧、12月1日CCCFA引入、对净移民流失的讨论、新建房供应的增加、2021年六月季度生活成本的飙升、十月份一年期固定利率涨到3.2%，我们就不再买房了。

十二月份以来，房价每个月下跌1.4%，因为对人才流失的讨论越来越多、奥克兰供给过度的猜测也甚嚣尘上，商业和消费者情绪跌到历史低谷、一年期固定利率涨到了5%、买价观望坐等抄底。

现在银行信贷的难度有所缓解，通过公务署来用较低的首付买房的条件也有所改善、利率不怎么涨了，商业和消费者信心也不那么悲观了。建筑成本的激增、建筑工期的耽误都让买家重新回来开始看现有的房产和已经挂牌的房产。年轻的买家放弃抄底的想法，专注于从终于认清低价现实的卖家手里买房。

我们正在进入房价下跌的卫生，但负面因素依然很容易主导市场，房价可能还会跌，但跌速肯定会放慢。房价还会再涨吗？肯定会。房价是有周期的，新建成本继续涨，open home和拍卖会的数量也在逐渐增多。央行行长本周表示，新西兰不用再对抗新一轮通胀，因为现在的通胀是因为海外因素，新西兰加息远远早于其他地方。

房价什么时候再涨呢？我从70年代就在观察新西兰的住房周期，所以我可以肯定地说，没人能够靠谱地找准触底反弹的时机。我的预测是，明年年初就会触底，但海外的情况也值得关注。