【天维网综合报道】11月2日，CoreLogic发布了最新房价指数，数据显示，10月新西兰的平均房价下跌1.3%，下降幅度略低于9月的1.5%，这表明房地产市场的低迷在10月稍有缓解。

然而，CoreLogic指出，随着新西兰央行将于11月23日发布新的货币政策声明，未来官方现金利率(OCR) 的上调可能会打消房地产市场的一切乐观情绪。

CoreLogic新西兰研究主管Nick Goodall表示，目前房地产市场的最大局限性是人们的负担能力，潜在买家因抵押贷款利率上升以及更严格的贷款能力测试而捉襟见肘。

“最新的第三季度CPI报告中高达7.2%通胀数据让所有预测者大吃一惊，导致对于OCR的预测全面上调。”

“假设新西兰央行在11月23日选择升息至4.25%，这可能会导致贷款浮动利率接近8%，而1年期固定利率将达到6%。这可能会让大量的抵押贷款持有者勒紧裤腰带、紧缩预算——这正是新西兰央行想要的效果。”Goodall说。

10月底，贷款平均浮动利率约为7.1%，平均1年期固定利率为5.6%，一些个别银行已经将后者推高至5.99%。与此同时，至少有一家主要银行的贷款可服务性测试率已经超过8%，并且随着预测的OCR多次提高，该测试率可能会提高到8.5%。

Goodall指出，今年房市之低迷堪比2008年金融危机之时。

“与上一次2008年全球金融危机之后的重大衰退相比，本次市场疲软程度甚至会更加糟糕。10月底全国房价季度降幅为4.5%，打破了2008年8月末为下降4.4%的最差纪录。截至2021年10月的一年中，新西兰房产市场经历了有记录以来最强劲的价格增长率——28.8%，然而一年之后的今天，房价年变化率已降至负数（-0.6%）。”

他解释道，难以承受的负担能力限制了所有买家申请抵押贷款或延长抵押贷款期限的能力和意愿，而那些希望扩大投资规模的房地产投资者也因更严格的租赁规定、上涨成本和放缓上涨的租金而却步。

“这一切都导致需求减少，并导致房产价格下跌。”

Goodall补充说，新西兰央行的关注重点可能很快就从目前对通胀的遏制转移，并更深入地考虑收紧货币政策对经济、就业和房价的影响。

“目前，通胀的影响是可控且有限的，但每次OCR上调都会带来影响更深、时间更长的经济衰退风险，以及失业率和金融压力的增加。”

新西兰全国主要城市房价指数

Goodall说：“惠灵顿地区房市的疲软持续存在，尤其是下哈特地区出现大幅下降，本月下降3.1%，本季度下降9.5%，去年同期下降16.8%。”

惠灵顿房价指数

奥克兰

CoreLogic指出，在奥克兰，在9月份房价季度下降率小幅改善（4.0%）之后，10月份下降率再次降至4.8%，表明我们最大的城市的房价存在持续疲软和不确定性。

尽管城市不同区域的房产类型、位置和价格各不相同，但10月份奥克兰各地的房市疲软都很明显，房价全面下跌。北岸平均房价同比上月下降了1.3%至152万纽币，Franklin 同样下降1.3%至980,000纽币，而Papakura下降了2.2%至100万纽币。

   

奥克兰房价指数

从长期的年度价格变化来看，靠近奥克兰边缘地区的Rodney、Papakura和Franklin表现更好，这些地区的平均房价保持在去年同期以上。而对于靠近中心城市的人口较多的地区来说，便不可同日而语。

   

新西兰其他地区房价指数

 

其他城市

目光转向南岛，基督城和但尼丁的房价在本月均有所下降，但尼丁的房价跌幅从9月的1.7%回落至0.0%。CoreLogic认为，南岛城市房价是否以触底还未可知。然而，自2022年2月以来，月度跌幅持续低于0.5%，季度跌幅为4.2%，表明房价回落的趋势可能会持续。 

负担能力将再次成为房市特别疲软的原因之一，在疫情前的2019 年下半年，惠灵顿和但尼丁的房价都曾出现强劲增长。

新西兰其他主要城市地区的月度房价变化更为复杂。

继上月出现下跌后，Nelson和Gisborne的房价都出现了小幅反弹。  

除皇后镇外，其他所有地方的房价季度指数都在下降，但与皇后镇类似，新普利茅斯的平均房价仍比去年同期高出10%。

此外，现在尼尔森、旺格努伊、纳皮尔、北帕默斯顿和黑斯廷斯的平均房产价值低于去年同期。

03 专家：央行或鼓励储蓄、抑制贷款

Nick Goodall认为，在最近的通胀数据居高不下的情况下，如果周三劳动力市场数据再次表现强劲，几乎可以肯定，本月新西兰央行会将OCR再次上调75个基点。她表示，随着贷款利率的提高，央行旨在鼓励人们减少支出。

“当货币政策委员会下一次开会并在11月23日公布关于OCR的决定时，最值得关注的将是他们的前瞻性指导，不仅关于OCR，还有GDP、失业率、利率和房价。”Goodall说。

他认为，房价很难跌破到疫情之前的水平。

“在最新数据发布后，所有银行都下调了房价预测，如果我们假设房价从峰值到谷底的跌幅为18%，那么平均价格将为855,000纽币，仍远高于2020年3月的均价。2020年2月疫情之前的平均房价为723,000纽币。要回到这个值，就需要下降31%，但目前还没有人做此预测。”

“虽然新西兰央行承认，银行资本充足并表现出控制利率和事实返现激励措施的意愿，但最近这方面的竞争似乎已经消退，一些银行将目光转向近期可能比其他群体更活跃的买家——首次购房者。”

最新的CoreLogic买家分类数据显示，在紧缩的市场环境中，首次购房者的表现比其他买家群体要好一些，他们9月份占据了24%的销售额，这是自2022年3月以来的最高比例。

与其他类型的买家、尤其是投资者相比，首次购房者在决策中受到短期不确定性的影响较小。

“许多投资者也很可能会在其他投资方面寻求更高的收益率，尤其是在住宅房地产市场仍然受到监管的情况下，已经降低了房地产市场资本增长前景，并且似乎回归到了顽固的低收益率。” 

“相比之下，据新西兰央行报告，一年期定期存款现在的平均回报率为4.11%，而储户并不需要付出太多努力就能得到收益，”Goodall说，“这是央行提高现金利率的预期意图，不仅不鼓励借贷，而且鼓励人们进行储蓄。”

“时间将证明，最新的数据发布和央行即将做出的决定是否足以控制人们的支出，并鼓励存款以显着降低通胀。如果不是这样，新西兰央行的工作将会变得更加复杂。”他总结道。

房市会跌破到疫情前的水平吗？

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