本期，财哥和大家聊聊房价。

新西兰房地产协会（REINZ）上个月发布最新数据显示，今年1月份全国房屋销量降至该协会有记录以来的最低水平，而奥克兰的房价也同比下跌21.7%，中位数降至94万纽币。

尽管房价在不断下跌，银行却活得“美滋滋”。最新数据显示，主流商业银行ASB的利润已经达到历史最高峰。

财哥认为，房贷利率的不断上涨肯定是使ASB利润增加的重要因素之一。

另一方面，有专家表示，房价还有进一步下跌的空间，因此现在可能未必是“出手”的好时机。

跌！跌！跌！

根据REINZ发布的1月数据，全国新上市房屋数量从2022年1月的7912套降至今年年1月的6646套，同比下降16.0%，但较去年12月大增28.9%。

协会首席执行官Jen Baird表示，1月份的情况通常如此，因为人们在度假，但今年的情况比往常糟糕得多。

“1月份的销售通常不佳，因为买家和卖家都在度假，这个月也不例外。而且，奥克兰的天气相对比较恶劣，销售数量是有记录以来最低的。”

在销量方面，上个月全国仅售出2,759套，而奥克兰仅943套。

Baird表示，全国销量降至3,000套以下是一个值得令人关注的事情。

与此同时，成交量的下跌也打击了房价。

与去年同期相比，全国房价中位数下跌13.3%，至762,500纽币；奥克兰下降21.7%，至940,000纽币，而奥克兰之外地区则下降9.3%至679,000纽币。

环比方面，全国房价中位数下跌3.5%，奥克兰下跌10%，奥克兰以外地区下降3%。

上个月新西兰绝大部分地区房价均有所下降。

该首席执行官还指出，房屋的售出时间也有所增加。

“市场上房屋的售出时间也更长了，2023年1月份的平均销售天数是53天，较2022年1月份增加了16天。”

如上图所示，近五年来奥克兰房产均价呈“过山车”式地上涨与下跌。奥克兰房价中位数从2018年时的85万左右一路升至2021年初时的130万左右，随后便急速下跌。

另外，在区域对比上，惠灵顿、奥克兰、北地和丰盛湾的房价中位数降幅较大，分别下降16.4%、21.7%、16.6%和18.8%。

不过，吉斯伯恩、Taranaki和West Coast的房价则出现了上涨，中位数价格分别上涨了3.8%、0.8%和5.3%，而Thames-Coromandel大区的中位数则达到了创纪录的1,450,000纽币。

近5年以来，奥克兰的房产销售量不断起伏。但目前该数字几乎处于5年来的最低点。

业内人士说，房价下跌的重要因素是房贷利率不断上涨。而房贷利率上涨的主要原因则是，新西兰央行为使居高不下的通胀率回到正常水平而不断加息。

这就造成了一个现象，民众为还房贷“痛苦不堪”，而银行则赚地“盆满钵满”。

主流商业银行ASB今天发布了其最新半年财务报告。报告显示，2022年6月至12月，ASB的利润增长了10%，达到创纪录的8.4亿纽币。

据悉，商业与房屋贷款利润的增长是推动ASB整体利润增长的主要因素之一。

大赚特赚

报告显示，ASB的总放贷利润率增长了4%至1070亿纽币，其中家庭放贷收益率增长5%至734亿纽币，商业放贷收益率增长6%至211亿纽币。这两种贷款的收益率使ASB的现金利润增长11%至8.22亿纽币。

除此之外，ASB的现金净息差增加了33个基点至252个基点。

据了解，净息差是指银行利息收入和利息支出的差值，它是衡量生息获利能力的重要指标。

ASB首席执行官Vittoria Shortt表示，这一结果是在一个充满挑战的时期得出的，许多新西兰人都感受到了近期利率不断上涨和生活成本增加所带来的影响。

“我们知道今年对我们的房贷客户来说将充满挑战，但我们希望客户能够很好地对这些利率进行管理，因为客户需要不断续签，”Shortt说道。

Vittoria Shortt。图片来源：ASB官网

她继续说道：“我们已经联系了约4000多位房贷客户，并帮助他们了解了我们贷款产品。今年年底前，我们预计将联系另外9000位可能面临财务挑战的客户。”

她还表示，ASB最近建立了一个新流程，以帮助那些财务压力较大的客户。

报告显示，ASB的总资本增长了21%至108亿纽币，其一级资本增长了23%至977亿纽币。总存款增长6%至880亿纽币。

其净利息收入增长了21%至15.39亿纽币，总营收从15.4亿纽币增至18亿纽币。

不过报告还显示，ASB的金融资产损失增加了6200万纽币。

不过财哥想说，尽管银行提供的房贷利率越来越高，但是作为一件“人生大事”，买房可以说是大部分华人朋友都需要考虑的事情。

因此，大家或许更关心未来房市的走向。

那么，房价在未来会如何呢？知名经济学家Tony Alexander就于今天对房市的未来走向做出了预测与分析。

房贷利率将缓慢下降

种种数据表明，新西兰通胀率不会在短期内回到2%，且本周银行借贷成本大幅上涨。

Alexander认为，固定房贷利率似乎已经达到两年多以来的峰值。但接下来，固定房贷利率不会“呈直线下降”，而是在不断下降的趋势中出现一些小幅上涨。

Alexander表示，目前利率的总体方向是积极的，但房价或许需要一段时间才能达到民众可以负担地起的水平。

自2020年6月以来，Alexander每个月都会听取一些房产中介对银行政策变化及购房者的见解。

据统计，去年10月份，有高达48%的中介表示，有更多的首次购房者询问其购房相关事宜。不过，这一数字在1月份降至13%。而在上周，这一数字再度上涨至30%。

Alexander总结了7条导致使越来越多的首次购房者“重新回到”房市的原因：

1.利率担忧正在消散

各大商业银行已经开始降息，因此民众对于利率过高的担忧情绪正在迅速消失。

2.较强的工作安全感

尽管社会各界普遍认为经济正在衰退，但事实是几乎没人被解雇。不仅如此，所谓“经济衰退”反而导致社会上出现大量工作机会，这使民众的工作安全感很强。

3.信贷标准降低

因房市在最近一年多一直处于“跌跌不休”的状态，导致银行未达到其贷款销售业绩目标。因此，银行放宽了其借贷标准。

4.房屋存量高

目前可供买家们选择的房产存量是自2015年底以来最高的。

5.竞争小

目前房产拍卖会上买家间的竞争“微乎其微”。

6.房价

目前房产均价从峰值有所下跌，租金收入却上涨了超8%。

7.租房短缺

专家称，租金短缺问题已经持续了一段时间，并可能在未来进一步恶化。房价在不断下跌，但房租却在不断上涨。这使越来越多的人更倾向于买房而不是租房。

Alexnader说：“除此之外，还有净移民流入量在激增和投资者们意识到存款利率可能见顶等因素并未被考虑在内。不过，由于房贷利率很高，许多人或许仍然无法满足贷款规则且无法提供足够的资金。因此，我们不会看到大量买家入市。”

他最后表示，目前负面因素仍占房市主导地位，房价可能还有进一步下跌的空间，然后才会开始上涨。