【天维网综合报道】7月3日， CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson发表了关于新西兰房市的评论，其包括本周关于房市需要注意的五个要点。天维网编译如下，本文不代表天维网立场：

1. “以旧换新”重回正轨了吗？

房价的下跌会使得买家以旧换新变得更容易还是更困难？由于房地产市场目前已处于或接近底部，因此价格可能会从现在开始上涨（尽管预计上涨幅度不大）。

我一直在研究新西兰全国范围内三居室和四居室房价的价格差距，以确认人们可能需要多少额外的资金来获得更好的房产（或者相对地，人们换购更小规模的房产能够释放出多少资金）。

而数据显示，以旧换新仍然面临巨大的财务障碍。奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿和基督城的许多地区，该价格差距超过20万纽币。

在以旧换新溢价方面，Upper Hutt下降的比例最大，为24%；Lower Hutt下降了16%；惠灵顿和陶朗加均下降了15%。

在每个地区，每种类型房产的中位数价格下跌的比例差不多。然而，由于四居室房产的起始价格较高，若给到固定的下跌比例，其下跌的货币数额会比三居室房产的下跌数额更大。因此，三居室房产和四居室房产之间的以旧换新溢价会减小。

图片来源：Beth Walsh

同样需要注意的是，尽管经历了最近的房价下跌，以旧换新溢价仍然相当大。Upper Hutt和但尼丁的以旧换新溢价为15万纽币。Franklin、陶朗加、惠灵顿、Waitakere、汉密尔顿、基督城和Papakura等地区的以旧换新溢价在20万纽币到25万纽币之间。

与此同时，奥克兰北岸和Manukau地区的以旧换新溢价仍然超过30万纽币。除了奥克兰的一些子市场之外，新西兰仅有三个地区的以旧换新溢价超过30万纽币，它们分别是皇后镇（34.5万纽币）、Waipa（31.4万纽币）和Hasting（30.6万纽币）。

另一方面，Kawerau的以旧换新溢价仅为3.5万纽币，Otorohanga为6.4万纽币，Clutha为7.4万纽币。除此之外，还有7个地区的以旧换新溢价低于10万纽币。

2. 经济衰退可能不会持续

新西兰统计局（Stats NZ）上周的数据显示，5月份，新西兰活动指数（NZAC）和去年同期相比上涨了0.7%（编者注：NZAC为综合指数，旨在追踪新西兰经济的月度变动）。尽管上涨幅度并不显著，但它仍然显示出新西兰的经济正在“继续运转“。如果将该数据转化为第二季度GDP的数据，足以表明经济衰退可能已经结束。我们需要等待6月份的NZAC数据出来才能获得完整的季度数据。而初步的迹象是令人鼓舞的。走出衰退将提升新西兰的就业，并提升人们对于房市的信心。

3. 通货膨胀预期下降，信心指数和就业岗位增加

根据上周ANZ的商业和消费者信心调查，6月份，企业和家庭对新西兰经济前景变得更加乐观，成本压力和通胀预期也有所下降。此外，根据新西兰统计局上周的报告，5月份职位空缺再次扩大，这有助于支撑家庭收入，并使得他们能够应对从低房贷利率向较高水平利率的转变。

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson 拍摄：Peter Meecham

4. LVR的放宽开始逐渐显现

5月份的房贷活动总额为59亿纽币。尽管该值低于一年前的同期水平，同比下降了14%，但这是18个月以来最小的降幅。然而，数据中有迹象表明，LVR的放宽已经微有成效。现在，自住买家中有15%（此前为10%）的人可以用低于20%的首付款购房，而投资者中有5%（此前为40%）的人可以用低于35%的首付款购房。最近，自住房买家高LVR贷款的占比（相对于总贷款）从几个月前的约4%上升到现在的6%以上，并没有达到非常高的水平，我们也不指望它会达到那种水平。毕竟，较低的首付款（较高的LVR）意味着更多的债务和更大的按揭还款，尤其在利率为7%的情况下。

5. 需要继续关注短期固定利率吗？

最后，新西兰央行本周即将发布的数据集是一个关键，它涵盖贷款发放和新贷款人（不包括那些调整了此前贷款的人）一直青睐的条款。4月份，74%的自住业主申请了最长两年的固定贷款，其中投资者的比例为78%。在5月份的数据中，短期固定利率的关注度继续增加可能并不令人意外，尽管一些银行的三年固定利率现在比较短期利率低了不少。